賃管士試験で押さえたい令和2年（2020年）4月1日施行民法改正のうち、賃貸借に関わる4大急所を解説。敷金の定義・返還義務（622条の2）・原状回復の明文化（621条）・個人根保証の極度額規制（465条の2）・賃貸人地位の移転（605条の2）を改正前後の比較で整理します。
目次
結論：民法R2改正（令和2年4月1日施行）の賃貸借4大急所は①敷金（622条の2）②原状回復（621条）③個人根保証（465条の2）④賃貸人地位移転（605条の2）。「改正前は判例・慣行で処理→改正後は条文に明文化」という構造を理解することが賃管士試験の民法対策の核心です。
令和2年（2020年）4月1日、120年ぶりの大改正となる「民法の一部を改正する法律」が施行されました。これを債権法改正（または平成29年改正民法）と呼びます。賃管士試験では、改正された条文が出題されうるため、「改正前はどうだったか・改正後はどう変わったか」の比較整理が役立ちます。
協議会非提携・独自作成：本記事は民法の条文・法務省公表資料をもとに合格ナビが独自に作成しています。本サイトは一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会と一切関係ありません。
1. 改正民法の全体像（賃貸借関連）
| 条文 | 内容 | 新設/改正 |
|---|---|---|
| 民法621条 | 原状回復義務（通常損耗除外の明文化） | 改正 |
| 民法622条の2 | 敷金の定義・返還義務・充当 | 新設 |
| 民法465条の2 | 個人根保証の極度額規制 | 改正 |
| 民法605条の2 | 賃貸人の地位の移転 | 新設 |
| 民法607条の2 | 賃借人の修繕権 | 新設 |
2. 敷金（民法622条の2）
条文の全文（抜粋）
民法622条の2第1項：「賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。」
改正のポイント（4点）
ポイント1：敷金の定義の明文化
「いかなる名目によるかを問わず」という文言が重要です。「保証金」「礼金（担保目的）」等の名目であっても、賃料等の債務を担保する目的で交付する金銭は「敷金」として民法622条の2が適用されます。
ポイント2：返還義務の発生タイミング
敷金返還義務が発生するのは賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときです。つまり明渡しと同時ではなく、明渡し後に返還義務が生じます。「引越し当日に返してほしい」という主張は認められません。
ポイント3：充当の制限（賃借人からの充当請求は不可）
敷金を賃料に充当できるのは賃貸人のみです（第2項）。賃借人から「敷金を未払賃料に充当してください」と請求することはできません。「賃借人からの充当請求の可否」は整理しておきたい論点です。
ポイント4：改正前との対比
改正前の民法には敷金の定義・返還義務の明文規定がなく、判例などによる解釈で運用されていました。改正後は条文で明確化されました。
3. 原状回復義務（民法621条）
条文の全文（抜粋）
民法621条：「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
改正のポイント（3点）
ポイント1：通常損耗・経年変化は原状回復の対象外
括弧書きで「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明文化されました。改正前は判例で認められていた内容が条文に格上げされました。
ポイント2：賃借人の責めに帰すことができない損傷は除外
ただし書きにより、天災・老朽化など賃借人の責任によらない損傷は原状回復の対象外です。
ポイント3：国土交通省ガイドラインとの関係
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。同省の参考資料（令和5年3月）は、改正民法で通常損耗・経年変化について賃借人が原状回復義務を負わないことが明文化されたと説明しています。
原状回復ガイドラインの版：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版（平成23年8月）。最終確認日：2026-10-02。出典：国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について。
原状回復の具体的基準（ガイドライン参照）
| 損耗の種類 | 負担者 | 例 |
|---|---|---|
| 通常損耗・経年変化 | 賃貸人（オーナー） | 壁紙の自然な変色・畳の経年劣化 |
| 賃借人の故意・過失、通常の使用を超える使用 | 賃借人 | 落書き・ペットによるキズ・タバコのヤニによる変色など（負担と判断される場合が多いとされています） |
| 特約で取り決めた場合 | 特約が有効に成立する場合は特約に従う | ハウスクリーニング特約など |
4. 個人根保証の極度額規制（民法465条の2）
条文の全文（抜粋）
民法465条の2第1項：「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。」
同条第2項：「個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。」
改正のポイント
ポイント1：極度額の書面明記が必須
個人を保証人とする賃貸借の連帯保証（根保証）では、保証契約書に極度額（保証の上限金額）を書面で定めなければ無効です。口頭の取り決めは無効です。
ポイント2：賃貸借への直接影響
賃貸借契約における個人連帯保証は「根保証」に当たります。よって改正後の賃貸借では「連帯保証人欄に極度額を記載すること」が標準的な契約書の要件になりました。
ポイント3：「保証の上限がないと無効」の意味
改正前は賃貸借の保証に上限額の定めがなくても有効でした（保証人が青天井の責任を負う可能性）。改正後は上限の記載なしには保証自体が無効となります。
ポイント4：法人保証は対象外
極度額規制の対象は個人保証人のみです。法人が保証人となる場合は適用されません。「法人保証には極度額規制が適用されるか」は混同しやすい論点です。
改正前後の比較表
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 個人根保証の極度額 | 定めなくても有効 | 書面明記なしで無効 |
| 法人根保証 | 規定なし | 適用なし（個人のみ） |
| 書面の要否 | 保証契約自体は書面が必要（446条2項） | 極度額の定めにも書面が必要（465条の2第3項で446条2項・3項を準用） |
5. 賃貸人地位の移転（民法605条の2）
条文の全文（抜粋）
民法605条の2第1項：「前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。」
改正のポイント（3点）
ポイント1：賃借人の承諾は不要
賃借人が賃借権の対抗要件を備えている場合に不動産が譲渡されたときは、賃借人の承諾なく賃貸人の地位が新所有者（譲受人）に移転します（第1項）。この移転を賃借人に対抗するには、所有権移転の登記が必要です（第3項）。「承諾が必要か不要か」は混同しやすい論点です。
ポイント2：敷金も自動的に移転する
旧所有者が受け取っていた敷金は、原則として新所有者に引き継がれます（第4項）。旧オーナーから新オーナーへの敷金の引渡しは当事者間の問題であり、賃借人は新オーナーに対して敷金の返還を請求できます。
ポイント3：合意による地位の留保も可能
譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意したときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません（第2項）。
6. 修繕権（民法607条の2）
条文の全文（抜粋）
民法607条の2：「賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。二 急迫の事情があるとき。」
ポイント
改正前から判例・慣習上認められていた「賃借人の修繕権」が条文に明文化されました。急迫の事情（水漏れ・台風被害等）がある場合は賃貸人への通知・相当期間の経過を待たずに修繕できます。
7. 試験対策：民法改正の問われ方の例
パターン1：敷金の返還タイミング
「賃貸借終了と同時に敷金を返還しなければならないか？」→ 誤り。賃貸借終了しかつ物件の返還を受けたときが返還義務の発生時点（明渡し後）。
パターン2：通常損耗の原状回復義務
「通常損耗は原状回復義務に含まれるか？」→ 含まれない（民法621条の括弧書きで明文化）。ただし特約で賃借人負担とすることは可能（ただし特約が有効に成立するには、国土交通省のガイドラインによると、①特約の必要性があり暴利的でないなどの客観的・合理的理由があること、②賃借人が通常の原状回復義務を超える義務を負うことを認識していること、③賃借人が義務負担の意思表示をしていること、の3要件が必要とされています）。
パターン3：個人根保証の極度額
「極度額の定めがない個人根保証は有効か？」→ 無効（民法465条の2第2項）。
パターン4：賃貸人地位移転の賃借人の承諾
「賃借権の対抗要件を備えた賃貸不動産が売却されると、賃借人の承諾なく賃貸人が変わるか？」→ 変わる（民法605条の2第1項）。
まとめ
| 条文 | 改正の核心 | 試験で問われるポイント |
|---|---|---|
| 622条の2（敷金） | 定義・返還タイミング・充当制限の明文化 | 返還は明渡し後・賃借人からの充当請求は不可 |
| 621条（原状回復） | 通常損耗除外の明文化 | 通常損耗は賃貸人負担・賃借人故意過失は賃借人負担 |
| 465条の2（根保証） | 個人根保証に極度額の書面記載義務 | 極度額なし→無効・法人には不適用 |
| 605条の2（地位移転） | 賃貸人地位移転の要件と敷金返還債務の承継 | 賃借人の承諾不要・敷金返還債務も承継 |
敷金・個人根保証・賃貸人の地位移転は、敷金の定義の問題・個人根保証契約の極度額の問題・賃貸人の地位移転の問題で確認できます。
※ 協議会非提携・独自作成。本記事は民法の条文・法務省公表資料をもとに合格ナビが独自に作成しています。出典：e-Gov 民法・法務省 民法改正・国土交通省 原状回復ガイドライン。最終確認日：2026-10-02。
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よくある質問
Q民法の令和2年（R2）改正はいつ施行されましたか？
令和2年（2020年）4月1日に施行されました。この改正（債権法改正）は平成29年（2017年）5月に国会で成立し、3年間の準備期間を経て施行された120年ぶりの大改正です。賃貸借に関しては敷金・原状回復・保証・賃貸人地位移転など多くの条文が新設・改正されました。出典：法務省 民法（債権法）改正の概要。
Q改正民法622条の2（敷金）で新しく定められた内容は何ですか？
主に3点です。①敷金の定義の明文化（「いかなる名目によっても、賃料債務等を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」）、②返還義務の明文化（賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき）、③充当制限（未払賃料等への充当は賃貸人のみ可・賃借人からの充当請求は不可）。出典：e-Gov 民法622条の2。
Q原状回復義務（民法621条）で「通常損耗は除外」という改正の意味を教えてください。
改正前の民法には「通常損耗は原状回復義務に含まれない」という明文規定がなく、判例（最高裁平成17年12月16日判決等）で解釈していました。改正民法621条では「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と明文化されました。つまり通常損耗・経年変化は賃借人の責任外であることが条文上明確になりました。
Q個人根保証の極度額（民法465条の2）とは何ですか？
改正民法465条の2は、個人を保証人とする根保証契約（一定の範囲の債務を保証する契約）について、極度額（保証の上限金額）を定めなければ効力を生じないとしています（第2項）。極度額の定めには、保証契約の書面等に関する446条2項・3項が準用されます（第3項）。これにより、賃貸借契約の連帯保証（個人保証）でも、契約書に極度額の記載が必須となりました。極度額の定めがない個人根保証は無効です。出典：e-Gov 民法465条の2。
Q賃貸人地位の移転（民法605条の2）で変わったことは何ですか？
改正前は、不動産が売却された場合に賃借人の承諾なく賃貸人の地位が移転するか否かについて明文規定がありませんでした。改正民法605条の2により、①賃貸不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は原則として新所有者（譲受人）に移転する、②賃借人の承諾は不要、③敷金返還債務も新オーナーが承継する（第1項・第4項）ことが明文化されました。ただし第1項は、賃借人が賃借権の対抗要件（賃借権の登記、借地借家法31条の建物の引渡しなど）を備えている場合の規定です。
Q修繕に関する改正（民法607条の2）はどんな内容ですか？
改正民法607条の2（賃借人による修繕）では、賃借物に修繕が必要な場合、①賃貸人が知っているにもかかわらず相当期間内に修繕しないとき、②急迫の事情があるとき、賃借人が自ら修繕できること（修繕権）が明文化されました。改正前は判例で認められていた内容が法定化されたものです。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月2日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
