賃管士 管理実務 問5：管理実務・税務

正答（誤っているもの）はオです。

平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産の定額法（所得税法施行令120条の2）では、「取得価額 × 定額法の償却率」で計算した同額を耐用年数の期間中、毎年計上します（最終年度に1円の備忘価額を残す）。「最終年度に取得価額の10%相当を一括計上」というオの記述は誤りです。10%相当の残存価額は平成19年3月31日以前取得分（旧定額法）の処理であり、平成19年4月1日以降取得分には適用されません。

ア・イ・ウ・エは正しい記述です。

主要な税目と賃貸不動産への適用:

| 税目 | 根拠 | 内容 |

|---|---|---|

| 所得税・住民税 | 所得税法・地方税法 | 不動産所得（収入−必要経費）に課税 |

| 消費税 | 消費税法6条/別表第二 | 居住用賃料は非課税（事務所等は課税） |

| 固定資産税 | 地方税法350条 | 固定資産税評価額×1.4%%（標準税率） |

| 都市計画税 | 地方税法702条の4 | 評価額×最大0.3%（市街化区域） |

オが誤りの理由（平成19年改正の減価償却制度）:

平成19年度税制改正により、減価償却制度が大幅に変更されました:

| 取得時期 | 残存価額 | 償却可能限度 | 最終年度の処理 |

|---|---|---|---|

| 平成19年3月31日以前 | 取得価額の10% | 取得価額の95%まで | 5%残存→備忘価額1円まで5年で均等償却 |

| 平成19年4月1日以降 | 0円 | 取得価額の100% | 耐用年数到来時に備忘価額1円を残す |

平成19年4月1日以降取得分の定額法は「取得価額×定額法償却率」で毎年同額を計上し、耐用年数到来時に1円の備忘価額を残します。「最終年度に10%相当を一括計上」というオは旧制度との混同を狙った誤りです。

各選択肢:

• ア（正）: 不動産所得の計算式（収入−必要経費）を正確に記述。
• イ（正）: 木造22年年・RC造47年年を所得税法施行令の別表に準拠して正確に記述。
• ウ（正）: 居住用賃料は消費税法別表第二により非課税。
• エ（正）: 固定資産税の標準税率1.4%%（地方税法350条）を正確に記述。
• オ（誤・正答）: 平成19年4月1日以降取得分の定額法は毎年同額・備忘価額1円であり、「10%相当の一括計上」は旧制度（平成19年3月31日以前取得分）との混同。

【不動産所得の必要経費・定額法と定率法・平成19年・平成28年改正の影響・消費税の課否判定・固定資産税の評価】

1. 不動産所得の必要経費の詳細

不動産所得の必要経費として認められる主な項目:

| 費用 | 内容 |

|---|---|

| 減価償却費 | 建物・設備の年次償却費 |

| 固定資産税・都市計画税 | 毎年の税金 |

| 管理委託費 | 賃貸管理会社への管理料 |

| 修繕費 | 原状維持のための補修費用 |

| ローン利息 | 不動産取得のための借入利息（土地分の不動産所得との損益通算には特例制限あり） |

| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 |

| 広告費 | 入居者募集費用 |

| 司法書士・税理士費用 | 不動産関連の費用 |

土地の取得費・建物の元金返済は経費計上不可（資本的支出・負債の減少）。

2. 建物の減価償却（定額法）の計算例

木造賃貸住宅（取得価格3,000万円・土地1,000万円・建物2,000万円・平成19年4月以降取得）の場合:

• 定額法償却率（木造22年年）：0.046
• 年間減価償却費：2,000万円 × 0.046 = 92万円
• 22年年経過後の帳簿価額：1円（備忘価額）

これが毎年同額で続き、最終年度のみ「差額」で1円を残す形になります。「最終年度に10%相当を一括計上」というオの記述は平成19年3月31日以前取得の旧定額法（残存価額10%）との混同です。

3. 平成19年改正と平成28年改正の整理

| 改正 | 内容 |

|---|---|

| 平成19年4月1日改正 | 残存価額10%を廃止→1円の備忘価額のみに。定率法の償却率も変更（250%定率法） |

| 平成24年4月1日改正 | 定率法の償却率を200%定率法に変更 |

| 平成28年4月1日改正 | 建物附属設備・構築物について定額法のみに限定（定率法の選択不可に） |

平成28年4月1日以降に取得した建物附属設備（電気設備・給排水設備・冷暖房設備等）は定額法のみとなりました。建物本体は以前から平成10年4月以降取得分は定額法のみです。

4. 消費税の課否判定（ウの詳細）

消費税が非課税となる賃料（消費税法別表第二1号）:

| 区分 | 消費税 |

|---|---|

| 住宅の家賃 | 非課税 |

| 住宅の更新料 | 非課税 |

| 住宅の敷金・礼金（返還しない部分） | 非課税 |

| 事務所・店舗等の賃料 | 課税 |

| 駐車場代（住宅附帯でない・1月単位の月極等） | 課税 |

住宅附帯の駐車場（賃貸住宅と一体で契約し、住戸1戸につき1台分以内）は非課税扱い。

5. 固定資産税・都市計画税の詳細（エの詳細）

固定資産税:

• 課税標準：固定資産税評価額（公示価格の約70%程度）
• 標準税率：1.4%%（地方税法350条・条例で変更可）
• 住宅用地の特例：小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の1/6に軽減

都市計画税:

• 課税区域：市街化区域
• 制限税率：0.3%まで
• 住宅用地の特例：小規模住宅用地は評価額の1/3に軽減

6. 青色申告・損益通算の特典

賃貸経営の節税ポイント:

• 青色申告特別控除（最大65万円・電子申告等の要件）
• 純損失の3年間繰越
• 不動産所得の赤字を他の所得（給与等）と損益通算（土地の借入金利息は特例制限あり）

管理業者としてオーナーへの税務情報提供は、付加価値の高いサービスとなります（最終的には税理士相談を推奨）。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 所得税法施行令120条の2（定額法）・134条（残存価額の改正）・平成19年改正（残存価額10%廃止・1円備忘価額）確認済。当初版の選択肢オは「耐用年数到来後の備忘価額1円」が正しい記述で誤り選択肢として成立していなかったため、本版で「最終年度に10%相当を一括計上」（旧制度との混同を狙う誤り）に差し替え、正答=オの構造を整合させた。木造22年年・RC47年年・固定資産税1.4%%は変更なし。 -->