賃管士 管理実務 問5管理実務・税務

正答（誤っているもの）はオです。

平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産の定額法（所得税法施行令120条の2）では、「取得価額 × 定額法の償却率」で計算した同額を耐用年数の期間中、毎年計上します（最終年度に1円の備忘価額を残す）。「最終年度に取得価額の10%相当を一括計上」というオの記述は誤りです。10%相当の残存価額は平成19年3月31日以前取得分（旧定額法）の処理であり、平成19年4月1日以降取得分には適用されません。

ア・イ・ウ・エは正しい記述です。

主要な税目と賃貸不動産への適用:

オが誤りの理由（平成19年改正の減価償却制度）:

平成19年度税制改正により、減価償却制度が大幅に変更されました:

平成19年4月1日以降取得分の定額法は「取得価額×定額法償却率」で毎年同額を計上し、耐用年数到来時に1円の備忘価額を残します。「最終年度に10%相当を一括計上」というオは旧制度との混同を狙った誤りです。

各選択肢:

• ア（正）: 不動産所得の計算式（収入−必要経費）を正確に記述。
• イ（正）: 木造22年・RC造47年（住宅用）を減価償却資産の耐用年数等に関する省令の別表第一に準拠して正確に記述。
• ウ（正）: 居住用賃料は消費税法別表第二により非課税。
• エ（正）: 固定資産税の標準税率1.4%（地方税法350条）を正確に記述。
• オ（誤・正答）: 平成19年4月1日以降取得分の定額法は毎年同額・備忘価額1円であり、「10%相当の一括計上」は旧制度（平成19年3月31日以前取得分）との混同。

【不動産所得の必要経費・定額法と定率法・平成19年・平成28年改正の影響・消費税の課否判定・固定資産税の評価】

1. 不動産所得の必要経費の詳細

不動産所得の必要経費として認められる主な項目:

土地の取得費・建物の元金返済は経費計上不可（資本的支出・負債の減少）。

2. 建物の減価償却（定額法）の計算例

木造賃貸住宅（取得価格3,000万円・土地1,000万円・建物2,000万円・平成19年4月以降取得）の場合:

• 定額法償却率（木造22年）：0.046
• 年間減価償却費：2,000万円 × 0.046 = 92万円
• 22年経過後の帳簿価額：1円（備忘価額）

これが毎年同額で続き、最終年度のみ「差額」で1円を残す形になります。「最終年度に10%相当を一括計上」というオの記述は平成19年3月31日以前取得の旧定額法（残存価額10%）との混同です。

3. 平成19年改正と平成28年改正の整理

平成28年4月1日以降に取得した建物附属設備（電気設備・給排水設備・冷暖房設備等）は定額法のみとなりました。建物本体は以前から平成10年4月以降取得分は定額法のみです。

4. 消費税の課否判定（ウの詳細）

消費税が非課税となる賃料（消費税法別表第二第十三号「住宅の貸付け」）:

住宅に付随する駐車場は、一戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保され自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられ、かつ家賃とは別に駐車場使用料等を収受していない場合に限り、住宅の貸付けとして非課税となります（国税庁タックスアンサーNo.6226）。

5. 固定資産税・都市計画税の詳細（エの詳細）

固定資産税:

• 課税標準：固定資産税評価額（公示価格の約70%程度）
• 標準税率：1.4%（地方税法350条・条例で変更可）
• 住宅用地の特例：小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の1/6に軽減

都市計画税:

• 課税区域：市街化区域
• 制限税率：0.3%まで
• 住宅用地の特例：小規模住宅用地は評価額の1/3に軽減

6. 青色申告・損益通算の特典

賃貸経営の節税ポイント:

• 青色申告特別控除（最大65万円・電子申告等の要件）
• 純損失の3年間繰越
• 不動産所得の赤字を他の所得（給与等）と損益通算（土地の借入金利息は特例制限あり）

管理業者としてオーナーへの税務情報提供は、付加価値の高いサービスとなります（最終的には税理士相談を推奨）。