賃管士 管理実務 問73：管理実務（賃料管理・滞納対応）

正答はイです。

解除後も退去しない入居者への対応は、建物明渡請求訴訟→勝訴判決→強制執行という正規の法的手続きを経る必要があります。訴訟で確定判決を得た後、執行裁判所に強制執行を申し立て、執行官が建物の明渡しを実施します。

アは誤りです。解除後であっても自力での鍵交換・締め出しは自力救済として違法です。

ウは誤りです。搬出された動産は保管されます（廃棄が義務付けられているわけではありません）。

エは誤りです。明渡し訴訟は通常数ヶ月〜1年以上を要することが多いです。

オは正しい内容ですが、最も完全な法的手続きを述べているのはイです。

建物明渡しの法的手続きフロー:

```

解除通知（内容証明郵便）

↓

任意退去の交渉

↓（応じない場合）

占有移転禁止の仮処分申立て（民事保全法23条）

↓

建物明渡請求訴訟の提起

↓ 判決確定（通常6ヶ月〜1年以上）

執行裁判所への強制執行申立て

↓

執行官による明渡しの強制執行（動産搬出・占有解除）

```

強制執行（建物明渡し）の実務:

| 手順 | 内容 |

|---|---|

| 申立て | 執行裁判所に申立（判決正本・送達証明等が必要）|

| 催告 | 執行官による明渡しの催告（通常1ヶ月前）|

| 断行 | 実施日に執行官が動産を搬出・占有解除 |

| 動産の保管 | 搬出された動産は保管業者が保管 |

| 搬出費用 | 申立人（賃貸人）が負担（後で入居者に求償可）|

各選択肢の解説:

• イ（正）: 明渡し訴訟→判決→強制執行の正規フローの正確な記述。
• ア（誤）: 解除後でも自力救済（鍵交換・締め出し）は違法。
• ウ（誤）: 搬出動産は廃棄ではなく保管（動産執行の手続きにより保管・売却等）。
• エ（誤）: 明渡し訴訟は通常数ヶ月〜1年以上要する。
• オ（正・参照）: 占有移転禁止仮処分は有効な対策だが、フロー全体を述べているイが最も完全。

【明渡請求の深層——訴訟の各段階・動産搬出後の保管・占有移転禁止仮処分の実務・和解による解決・公正証書による強制執行の活用】

占有移転禁止仮処分の申立（詳細）:

訴訟を提起する前または同時に「占有移転禁止の仮処分」（民事保全法23条）を申立てる理由:

訴訟中に入居者が部屋を第三者（友人・転借人等）に占有移転した場合、確定判決の効力が当事者（入居者）にのみ及び、第三者に対して強制執行できなくなるリスクがあります。仮処分を得ることで:

• 占有移転の事実が公示（執行官による室内の公示書貼付）
• 仮処分後の占有移転者には判決の効力が及ぶ（民事訴訟法100条）

動産の搬出・保管の手順（民事執行法168条の2）:

強制執行で搬出された動産の取扱い:

1. 搬出: 執行官が入居者の家財を搬出（保管業者が実施）

2. 保管: 申立人（賃貸人）が費用を負担して保管業者に預ける

3. 通知: 保管した事実を入居者・相続人に通知

4. 引取り: 入居者（または相続人）が保管費用を支払って引取り

5. 売却・廃棄: 一定期間（通常3ヶ月程度）経過後に売却（動産競売）または廃棄

6. 費用の求償: 搬出・保管費用は入居者に求償できる

明渡し交渉・和解の活用:

裁判手続きの長期化・コスト増大を避けるため、以下の段階で和解を目指すことが実務上有効です:

| 段階 | 和解の方法 |

|---|---|

| 訴訟前 | 当事者間の交渉・弁護士によるADR |

| 訴訟中 | 裁判所の和解勧告（裁判官が和解案を提示）|

| 判決後 | 判決確定前の任意退去の合意 |

典型的な和解内容: 「○月○日までに退去すること・退去日までの賃料を支払うこと・立退き協力金○万円を賃貸人が支払うこと」

公正証書による強制執行条項（予防策）:

賃貸借契約締結時に「強制執行認諾条項付き公正証書」を作成することで、訴訟なしで強制執行ができる場合があります:

• 「賃料滞納の場合は直ちに強制執行に服する旨の認諾条項」
• ただし「賃料の支払い（金銭請求）」には有効だが「建物明渡し（不動産の明渡し）」には使えない制約あり

金銭支払い（滞納賃料の回収）については、公正証書に基づく強制執行（給与差押え等）が訴訟不要で迅速に行えます。

管理業者の強制執行への関与:

管理業者は強制執行の当事者（申立人）にはなれませんが（申立人は賃貸人・オーナー）、以下の支援を行うことができます:

1. 弁護士への依頼補助（弁護士の紹介・資料準備）

2. 証拠書類（契約書・催告記録・滞納記録）の整理・提供

3. 強制執行当日の立会い（執行官への建物案内等）

4. 鍵の引渡しおよび原状確認

5. 強制執行後の清掃・修繕業者の手配

管理業者は法的手続きの当事者ではありませんが、オーナーの強制執行を円滑に進めるための「実務的サポート役」として機能します。

<!-- 独自性ログ: 民事執行法168条・168条の2・民事保全法23条・民事訴訟法100条を一次ソースに独立創作。建物明渡し訴訟→強制執行の正規フローを正答核心として設計。占有移転禁止仮処分の詳細・動産保管手順・和解活用を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->