賃管士 管理実務 問90｜賃貸住宅管理業の総合理解——登録・業務管理者・説明義務と、管理業者の公正な業務遂行

正答はウです。

賃貸住宅管理業法1条は、この法律の目的として「賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保」と「賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施」を並べて掲げています。オーナーの利益だけを追い、入居者に不利益が生じても構わないとする姿勢は、法の目的にも、管理業者に求められる公正な業務のあり方にも反します。ウが最も適切でないものです。

ア・エは条文と施行の経過のとおり、イ・オは管理業者のあり方として適切な記述です。

アの各要素の根拠:

エの根拠:

法律は令和2年法律第60号として令和2年6月19日に公布され、附則1条により、特定賃貸借（サブリース）に関する規定などは先行して施行され、登録制度などの本体は令和3年6月15日に施行されました。業務管理者の要件は施行規則14条が定め、その1号が登録証明事業による証明です。

各選択肢:

• ウ（最も適切でない・正答）: 法1条の目的に反する姿勢。
• ア・エ（適切）: 条文と施行の経過のとおり。
• イ・オ（適切）: 管理業者のあり方として妥当。

【条文で確かめられる事実と、業務のあり方の判断を分ける】

1. 登録（法3条1項・施行規則3条）

法3条1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者に国土交通大臣の登録を求め、ただし書で、事業の規模が国土交通省令で定める規模未満であるときは登録を要しないとしています。施行規則3条はその規模を賃貸住宅の戸数200戸としており、管理戸数が200戸以上であれば登録が必要です。登録は5年ごとに更新を受けなければ効力を失います（法3条2項）。

2. 登録後の主な義務

営業所・事務所ごとの業務管理者の選任（法12条1項）、管理受託契約の締結前の書面の交付と説明（法13条1項。相手方が賃貸住宅管理業者など専門的知識・経験を有する者として省令で定める者である場合を除く）、締結時の書面の交付（法14条1項）、委託者への定期報告（法20条）などがあります。締結前の説明事項は施行規則31条が1号から11号まで定めており、登録年月日・登録番号、対象となる賃貸住宅、管理業務の内容・実施方法、報酬、報酬に含まれない費用、再委託、責任・免責、定期報告、契約期間、入居者への周知、更新・解除の11項目です。

3. 施行の経過（附則1条）

法の附則1条は、本体を公布の日から1年を超えない範囲で政令で定める日から施行し、第一章・第三章（特定賃貸借契約の適正化）などは6月を超えない範囲で政令で定める日から施行するとしています。e-Gov の改正履歴では、令和2年12月15日と令和3年6月15日の2段階で施行されています。

4. 業務管理者の要件（施行規則14条）

業務管理者は、管理業務に関し2年以上の実務の経験を有する者又は国土交通大臣が同等以上の能力を有すると認めた者で、①登録証明事業による証明を受けている者、又は②宅地建物取引士で国土交通大臣が指定する講習を修了した者でなければなりません。

5. 利益が相反する場面での管理業者の姿勢

管理業者はオーナーから委託を受けて業務を行いますが、法1条は入居者の居住の安定の確保と賃貸事業の公正かつ円滑な実施をともに目的としています。オーナーと入居者の利益が対立する場面でも、法令と契約の範囲内で双方にとって合理的な解決を図ることが求められ、入居者の不利益を顧みない対応は適切ではありません。