管業 適正化法・他法令 問2｜マンションの定義

適正化法でいう「マンション」は、区分所有法が適用されるマンションです。要件は2つあります。「二以上の区分所有者が存する建物」であること、そして「人の居住の用に供する専有部分があること」です。一人だけが所有する賃貸マンションは区分所有者が一人なので対象外、また全室が事務所・店舗のみで居住部分がないビルも対象外です。大きさ（延べ面積）による制限はありません。正答はアです。

適正化法第2条第1号イは「マンション」として「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設」を掲げます（同号ロは団地内の土地・附属施設等）。この定義のポイントは2点です。第一に「二以上の区分所有者」という要件から、一人所有の賃貸マンションは除外されます。第二に「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」という要件から、全室が店舗・事務所のビルは除外されますが、店舗部分と居住部分が混在する複合用途マンションは含まれます。アは定義通りで正答です。イは「住居専用」に限定する点が誤りです。ウは区分所有者が一人の場合を含む点で誤りです。エは面積による制限は法に存在しないため誤りです。区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）の「区分所有建物」の範囲と対比して整理しましょう。

適正化法第2条第1号の「マンション」定義は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第2条の「区分所有建物」より狭い概念です。区分所有法上の区分所有建物には全室が店舗・事務所のものも含まれますが、適正化法は「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」という要件を加え、居住用途を含むマンションのみを規律対象としています。これは適正化法が生活の本拠たる住居の管理適正化を主眼に置いているためです。実務上重要なのは複合用途マンション（1階に店舗、上階に住居）の扱いで、居住専有部分が一室でもあれば適正化法上の「マンション」に該当し、全体の管理組合が管理業者との管理委託契約を締結すれば適正化法の業務規制が及びます。また「敷地及び附属施設」も定義に含まれる点から、管理事務（適正化法第2条第6号「マンションの管理に関する事務であって、基幹事務を含むもの」）の対象もこれらを含む包括的なものとなります。さらに第2条第1号ロは、一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイの建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合の当該土地及び附属施設も「マンション」に含めています。管理計画の認定（第5条の13以下）や管理業者の登録（第44条）も、この「マンション」の管理を前提とする制度なので、定義の正確な理解が制度の適用範囲の判断に直結します。なお宅建業法・品確法・消費者契約法における「建物」の定義と適正化法の「マンション」定義を混同しないよう注意が必要です。