結論：区分所有法はマン管試験の最重要科目で民法と合わせて約13〜15問が出題されます。集会決議要件（普通決議過半数・特別決議3/4・建替え4/5・敷地売却4/5）と規約変更・共用部分の持分・専有部分と敷地利用権の分離処分禁止・管理者の選任職務が頻出論点。管業の知識をベースに、マン管独自の判例・通達・建替え決議の細則まで上乗せ学習することで合格圏に到達できます。
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）はマン管試験の基幹科目です。この記事では、出題パターン・暗記必須の数値・頻出論点の3点を、過去問演習で効率よく得点源化する戦略として解説します。
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1. 集会決議要件は最頻出（必須暗記）
区分所有法の集会決議要件は、ほぼ毎年出題される定番論点です。以下の数値は完全に暗記してください。
普通決議（区分所有法第39条）
- 区分所有者及び議決権の各過半数で決議
- 規約で別段の定めも可能
- 議決権は規約で別段の定めがない限り1人1議決権（区分所有法第38条）
特別決議（区分所有法第17条・第31条）
- 区分所有者及び議決権の各3/4以上で決議
- 主な対象事項：
- 規約の設定・変更・廃止（第31条）
- 共用部分の重大変更（第17条・形状・効用の著しい変更）
- 管理組合法人の設立・解散（第47条・第55条）
- 違反者への弁明機会付き訴訟提起（第57条）
建替え決議（区分所有法第62条）
- 区分所有者及び議決権の各4/5以上で決議
- 建替え円滑化法に基づく実行プロセスへ進む（建替組合設立認可申請等）
- 反対者への売渡請求権（建替え参加催告→2ヶ月以内不参加→売渡請求）
敷地売却決議（建替え円滑化法第108条）
- 区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の各4/5以上で決議
- 阪神・淡路、東日本、能登半島地震対応の改正で創設された制度
- マン管試験では「建替えではなく敷地ごと売却して移転」のケース問題で頻出
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2. 規約変更の論点
規約変更は特別決議（3/4以上）が必要ですが、出題されるのはそれだけではありません。
頻出論点：
- 規約変更時の議事録の作成（管理者または集会議長が作成）
- 規約変更の効力発生時期（特約なき限り集会終了時）
- 特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約変更には、その者の承諾が必要（第31条第1項但書）
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3. 共用部分の持分計算
共用部分の持分は、専有部分の床面積の割合によります（区分所有法第14条）。
頻出パターン：
- 専有部分の床面積は壁芯計算ではなく内法計算が原則
- 規約で「別段の定め」が可能（実務上「価格按分」が採用されることもある）
- 持分の割合は規約で変更可能（特別決議3/4以上）
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4. 専有部分と敷地利用権の分離処分禁止（第22条）
マン管試験での頻出論点です。専有部分の所有権と敷地利用権（敷地の共有持分等）は、原則として分離して処分できません。
例外：
- 規約に別段の定めがある場合
- 数次相続等の特殊ケース
出題パターン：
- 「敷地利用権だけ売却したい」→ 原則NG（第22条）
- 「規約で分離処分を認めることは可能か」→ 可能（但し特別決議3/4以上の規約変更が必要）
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5. 管理者（理事長）の選任・解任・職務
頻出論点：
- 選任・解任：規約で別段の定めなき限り集会の決議（普通決議過半数）
- 任期：法定なし。標準管理規約では2年・再任可
- 職務：
- 集会の招集（少なくとも毎年1回）
- 集会の議長（規約で別段の定め可）
- 規約・議事録の保管と閲覧
- 区分所有者を代理して訴訟当事者となる権限
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6. 改正民法R2との関係
令和2年4月施行の改正民法は区分所有法の解釈にも影響します。マン管試験では民法単体の出題に加え、「区分所有法×改正民法」のクロス論点が頻出です。
重要改正論点：
- 敷金規定の明文化（民法622条の2・滞納家賃充当時の通知義務）
- 契約不適合責任（民法562条以下・売主の追完義務・代金減額請求）
- 個人根保証契約の極度額設定義務（民法465条の2・書面記載必須）
- 賃貸借存続期間の上限50年（民法604条・改正前は20年）
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7. 管業との論点差分
管業の知識があれば区分所有法の8割はカバーできます。マン管独自の上乗せ学習論点：
| 論点 | 管業の学習レベル | マン管の追加学習 |
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| 集会決議要件 | 数値暗記 | 細則（売渡請求権・議事録・反対者対応）まで |
| 規約変更 | 3/4以上 | 特別の影響を及ぼす場合の承諾要件まで |
| 建替え決議 | 4/5以上 | 建替え円滑化法との連携・建替組合設立認可 |
| 判例 | 基本判例のみ | 最高裁判例の射程・通達まで |
内部リンク：マン管+管業ダブル受験戦略はこちら
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8. 過去問演習のすすめ
区分所有法は「数値暗記＋規定理解＋判例知識」の3点セットです。合格ナビでは以下の演習をおすすめします。
- 民法・区分所有法 90問：集会決議・規約変更・共用部分・分離処分禁止を含む90問
- 各問に3レベルAI解説（初心者・標準・上級）と根拠条文付き
- 改正民法R2対応の最新数値で監修済み
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著作権・正確性の方針：本サイトは公益財団法人 マンション管理センターと一切関係ありません。掲載問題は出題範囲を参照した合格ナビ独自の自作問題で、各問に根拠条文（区分所有法◯条・民法◯条等）を明記しています。