マン管 建築・設備の攻略建築基準法・給排水・消防・耐震・長期修繕計画の論点整理

結論：建築・設備は、マンション管理センターの受験案内が出題の内容として挙げる分野の一つです（マンションの構造・設備、長期修繕計画、建物・設備の診断、大規模修繕など）。この記事では、条文・告示・国土交通省の資料に数字が示されている論点（居室の天井高・採光、接道、排水トラップ、簡易専用水道、防火管理者・スプリンクラー、新耐震基準・耐震診断、長期修繕計画）を整理します。条文の数字は2026-10-02時点の現行条文によります。

建築・設備分野は、条文・告示の数値と、設備の仕組みの理解が中心です。令和8年度の試験で出題される法令等は、令和8年4月1日において施行されているものです。

1. 建築基準法の論点

居室の天井高・採光・接道：天井高は2.1m以上、住宅の居住のための居室の採光に有効な開口部の面積は床面積の7分の1以上、敷地は道路に2m以上接する。最終確認日：2026-10-02。出典：e-Gov 法令検索 建築基準法施行令・同 建築基準法。

• 居室の天井の高さ：2.1m以上（建築基準法施行令21条1項）。一室で天井の高さの異なる部分があるときは、平均の高さによる（同条2項）
• 居室の採光：住宅の居住のための居室は、採光に有効な部分の面積を床面積の7分の1以上とする（建築基準法28条1項・同施行令19条3項）
• 接道義務：建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない（建築基準法43条1項）

新耐震基準（昭和56年6月1日施行）

国土交通省の資料では、昭和56年（1981年）6月1日から施行された耐震基準を「新耐震基準」と呼び、中規模の地震（震度5強程度）ではほとんど被害を生じず、大規模な地震（震度6強から7程度）でも人命に危害を及ぼすような倒壊を生じさせないことを基準としています（国土交通省 マンション耐震化マニュアル）。

判別のパターン：

• 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けたマンション → 旧耐震基準
• 昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたマンション → 新耐震基準
• 判別は建築確認の時期で行うので、問題文が「着工」「竣工」「確認申請」のどれを基準にしているかを読み分ける

2. 給排水設備の論点

給水方式（名称と仕組み）

• 直結直圧方式：水道本管の圧力で直接給水する
• 直結増圧方式：増圧給水設備で圧力を上げて給水する
• 受水槽方式（高置水槽）：受水槽→屋上の高置水槽→重力で給水する
• 受水槽方式（圧力タンク／ポンプ直送）：受水槽→圧力タンクやポンプで加圧して給水する

排水設備

排水トラップの封水深：排水トラップの深さは5cm以上10cm以下（阻集器を兼ねる排水トラップは5cm以上）。最終確認日：2026-10-02。出典：国土交通省 建設省告示第1597号（昭和50年）。

• 排水トラップの深さ（封水深）：5cm以上10cm以下（建設省告示第1597号）。阻集器を兼ねる排水トラップは5cm以上
• 二重トラップ：告示は、二重トラップとならないように設けることを定めています
• 通気管：排水トラップの封水部に加わる排水管内の圧力と大気圧との差で、排水トラップが破封しないように有効に設ける（同告示）

簡易専用水道

• 水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とし、施設の規模が政令の基準を超えるものが簡易専用水道です（水道法3条7項）。水槽の有効容量の合計が10立方メートルを超えるものが該当します（水道法施行令2条）
• 設置者は、基準に従って管理し（水道法34条の2第1項）、定期に、登録検査機関などの検査を受けなければなりません（同条2項）

簡易専用水道の管理基準と異常時の対応は、簡易専用水道の管理基準と異常時の対応の問題で確認できます。

3. 消防設備・防火管理

防火管理者の選任義務

共同住宅の防火管理者：共同住宅（別表第一(5)項ロ）は収容人員50人以上で防火管理者を定める。最終確認日：2026-10-02。出典：e-Gov 法令検索 消防法施行令。

• 共同住宅（消防法施行令別表第一(5)項ロ）：収容人員が50人以上のとき、管理について権原を有する者が防火管理者を定めます（消防法8条1項・同施行令1条の2第3項1号ハ）
• 防火管理者の資格は、延べ面積が500平方メートル未満なら乙種防火対象物（講習は乙種防火管理講習）、それ以上なら甲種防火管理講習の修了者などです（同施行令3条1項）

自動火災報知設備

• 共同住宅（(5)項ロ）は、延べ面積500平方メートル以上のものに設置します（消防法施行令21条1項4号）。「全住戸に設置」とは定められていません

スプリンクラー設備

• 別表第一に掲げる防火対象物のうち、共同住宅などは、11階以上の階に設置します（総務省令で定める部分を除く・消防法施行令12条1項12号）

防火管理者の選任義務と資格は、防火管理者の選任義務・資格の問題で確認できます。

4. 大規模修繕と長期修繕計画

長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）

長期修繕計画の計画期間：計画期間は30年以上で、大規模修繕工事を2回含む期間以上。最終確認日：2026-10-02。出典：国土交通省 長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント。

• 計画期間：30年以上で、大規模修繕工事を2回含む期間以上
• 計画の見直し：5年程度ごと

大規模修繕の実施の間隔は建物の状況によって異なるため、特定の年数を「標準」として覚える必要はありません。ガイドラインは、調査・診断の結果にもとづく計画の見直しを求めています。

修繕積立金

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が、積立ての方式の考え方などを示しています（国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン）。

積立ての方式は、修繕積立金の均等積立・段階増額方式の問題で確認できます。

5. 耐震診断・耐震改修

耐震診断の判定・耐震改修の決議：国土交通省告示184号の評価表と、耐震改修促進法25条3項。最終確認日：2026-10-02。出典：国土交通省告示184号・e-Gov 法令検索 耐震改修促進法。

• 耐震診断では、構造耐震指標（Is値）などを用いて評価します。告示184号の鉄筋コンクリート造等の評価表では、Is値が0.3未満、又は保有水平耐力に係る指標qが0.5未満の場合は「倒壊し、又は崩壊する危険性が高い」、Is値が0.6以上でqが1.0以上の場合は「危険性が低い」、それ以外は「危険性がある」とされています
• 耐震改修の決議：耐震改修が共用部分の変更にあたるときは、区分所有法17条1項の決議が必要です。ただし、所管行政庁から耐震改修の必要性の認定（耐震改修促進法25条2項）を受けた区分所有建築物では、同条3項により、区分所有法17条1項の規定は「集会の決議」とされ、同条5項の規定は適用されません。つまり、認定を受けた場合の耐震改修は、特別多数決議（4分の3）ではなく、普通決議で行えます

6. 問題演習のすすめ

建築・設備は「数値の確認＋仕組みの理解」の2点セットです。合格ナビでは、出題範囲を参照した自作問題で演習できます。

• 建築・設備の問題演習：建築基準法・給排水・防火・耐震・大規模修繕など
• 各問に3レベルの解説（初心者・標準・上級）と根拠条文を付けています

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