賃管士 賃貸住宅管理業法 問2：賃貸住宅管理業法（登録制度）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸住宅管理業の登録義務に関する次のア〜オの記述のうち、**誤っているもの**はどれか。
- ア賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録を受けなければならないが、この登録義務が生じるのは管理戸数が200戸戸以上の事業者に限られる。
- イ管理戸数が200戸戸未満の事業者は、管理業法上の登録義務は生じないが、任意で登録申請を行うことは法律上禁じられていない。
- ウ管理戸数の200戸戸のカウントは、管理受託契約（通常管理型）に基づき管理する住戸数と、サブリース（特定転貸借）により転貸する住戸数を合算して行う。正答
- エ法人が賃貸住宅管理業を営む場合、登録義務の有無を判断する管理戸数は当該法人全体の管理戸数の合計で判定し、営業所・支店ごとに個別に判定するものではない。
- オ個人が賃貸住宅管理業を営む場合、その個人が所有・自己使用する物件を自ら管理している場合は管理業法の管理業務には当たらないため、当該物件数は管理戸数に算入しない。
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正答はウ（誤っている記述）です。
管理戸数の200戸戸のカウント方法については、管理受託契約（通常管理型）に基づいて管理する住戸数が対象となります。サブリース（特定転貸借）により転貸している物件は、転貸事業者が賃借人として借り上げている物件であり、オーナーから管理を受託しているわけではないため、通常の管理受託の戸数には含まれません（解釈・運用通知第3条関係）。
試験では「サブリース物件を合算する」という誤りの肢が頻繁に出題されます。管理戸数カウントの基本は「誰かから委託を受けて管理している住戸数」であることを押さえましょう。
登録義務の発生要件と管理戸数カウント方法:
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 登録義務が生じる要件 | 管理戸数が200戸戸以上（業法第3条・施行規則第3条） |
| カウント対象 | 管理受託契約（通常型）に基づきオーナーから委託を受けて管理する住戸数 |
| カウント対象外 | ①自己所有物件を自ら管理する場合、②サブリース（転貸）により自社が転貸している物件（オーナーから委託でなく借上げているため） |
| 200戸戸未満の場合 | 登録義務なし。ただし任意登録は可能（業法上禁止規定なし） |
各選択肢の整理:
- ア（正）: 200戸戸以上で登録義務（業法第3条）。
- イ（正）: 200戸戸未満でも任意登録可（禁止規定なし）。
- ウ（誤）: サブリース物件は管理受託の戸数カウントに含まない。サブリース業者はオーナーから物件を「借り上げて」いる立場であり、委託を受けた管理業者とは法的地位が異なる。
- エ（正）: 法人の場合は全社合計の管理戸数で判定（解釈・運用通知）。営業所単位の個別判定ではない。
- オ（正）: 自己所有物件の自己管理は「他者から委託を受けた管理」ではないため管理業務に該当せず、戸数に算入しない。
【200戸ラインの根拠と管理戸数カウントの実務的論点】
管理業法施行規則第3条が「200戸戸以上」を登録義務の閾値と定めた理由は、国土交通省の立法時のデータに基づきます。賃貸住宅管理業者の実態調査（2019年前後）では、管理戸数200戸戸以上の事業者が全管理戸数の大部分を占め、消費者保護の観点から規制実効性が高い水準として設定されました。200戸戸未満の小規模事業者は当面の登録義務から除外しつつ、任意登録を認めることで業界全体の底上げを図る設計です。
サブリース物件のカウント除外：なぜ除外されるのか
サブリース（マスターリース・一括借上）では、特定転貸事業者（サブリース業者）はオーナーから物件を「賃借」する立場（賃借人）です。管理業務の委託を受けた管理業者（受託者）とは本質的に異なります。サブリース業者と入居者（転借人）の間にも賃貸借関係がありますが、これはサブリース業者が自ら貸主となる賃貸事業であり、他者から委託を受けた管理業務ではありません。
ただし、サブリース業者が自社の転貸物件について「管理も受託して行う」という二重構造の場合（マスターリース＋管理受託の重畳型）、管理受託契約に基づく部分は管理戸数にカウントします。解釈・運用通知では、このような重畳型の場合は実態に即して判断するとされています。
管理戸数のカウントで注意すべき追加ポイント:
1. 一時的な超過: ある時点で管理戸数が200戸戸を超えた場合、その時点から登録義務が生じる（後述gyouhou_23の論点）。
2. 複数オーナーの合算: A社からの委託50戸＋B社からの委託70戸＋C社からの委託90戸＝合計210戸であれば登録義務あり。
3. 戸建て賃貸の扱い: 住戸単位でカウントするため、1棟10戸の共同住宅は10戸としてカウント。
4. 専有部分のみの管理: マンションの専有部分のみの管理受託も、住戸単位でカウントの対象となる。
5. 海外物件: 国内法の適用は国内所在の賃貸住宅に限られるため、海外物件は戸数算入対象外。
200戸戸未満事業者への任意登録の意義:
任意登録した200戸戸未満の事業者も、登録後は業法の義務規定（重要事項説明・書面交付・分別管理・帳簿備付・従業者証明書・標識掲示等）すべてに服します。オーナー・賃借人からの信頼獲得、賃管士の業務管理者選任による差別化という観点から、小規模事業者の任意登録も業界団体が推奨しています。
宅建業法との比較（上位資格接続）:
宅建業法では「事務所数×5名以上の専任宅建士」が登録要件の核ですが、管理業法は戸数ベースで登録義務を判断する点で設計が異なります。また宅建業法は免許ですが管理業法は登録制であり、国土交通大臣への登録（全国一本）というシンプルな構造です。登録要件の比較は上位資格試験でも出題されるため、「登録 vs 免許」「戸数基準 vs 事務所基準」の対比を押さえることが重要です。
確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第3条・施行規則第3条（e-Gov）、国土交通省解釈・運用通知第3条関係。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 賃貸住宅管理業法第3条・施行規則第3条（登録義務・管理戸数のカウント方法）、国土交通省解釈・運用通知第3条関係 <!-- 作問独自性ログ 2026-06-10: 施行規則3条の200戸カウントとサブリース型の除外を論点に独立創作。ウを誤りとして設計。 --> 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。