賃管士 管理実務 問36：管理実務（賃貸住宅経営・管理体制）

正答はイです。

実質利回り（NOI利回り）は、運営費用（固定資産税・管理費・修繕費等）を引いた後の純収益（NOI）で計算するため、表面利回りよりも実際の収益性を正確に反映します。

アは誤りです。表面利回りは運営費用を考慮しない指標です（年間賃料収入÷取得価格）。

ウは誤りです。NOIは「年間賃料収入 - 運営費用（固定資産税・管理費・修繕費等）」で計算され、元本返済・支払利息は含まない（資金調達コストは別途評価）。

エは誤りです。キャップレートは賃貸不動産の収益評価で広く使われる指標です。

オは誤りです。表面利回りは空室時の潜在収益で計算される場合があり、空室率が高ければ実際の収益は大幅に下がります。

主要な収益性指標の比較:

| 指標 | 計算式 | 特徴 |

|---|---|---|

| 表面利回り（グロス） | 年間賃料収入 ÷ 取得価格 | シンプル・費用考慮なし・比較に使いやすい |

| 実質利回り（ネット/NOI利回り） | NOI ÷ 取得価格 | 費用を考慮・現実の収益性を反映 |

| キャップレート（Cap Rate） | NOI ÷ 物件価値（市場価格）| 物件価値の評価に使用・DCF法と組合せ |

NOIの計算方法:

```

NOI（純運営収益）= 年間賃料収入（満室想定）

× (1 - 空室率)

- 運営費用（固定資産税・管理費・修繕費・保険料等）

```

ポイント: 元本返済・支払利息は「DSCR（負債返済余力比率）」等の別指標で評価。NOIにはこれらを含めない。

例題（計算演習）:

物件: 取得価格3,000万円・年間賃料収入（満室）180万円・空室率10%・年間運営費用30万円

```

実効賃料収入 = 180万円 × (1-0.1) = 162万円

NOI = 162万円 - 30万円 = 132万円

実質利回り = 132万円 ÷ 3,000万円 ≒ 4.4%

表面利回り = 180万円 ÷ 3,000万円 = 6.0%

```

表面利回りが6%でも実質利回りは4.4%—この差が空室・費用を考慮した現実を示します。

各選択肢の解説:

• イ（正）: NOI利回りの定義として正確。表面利回りより現実の収益性を反映。
• ア（誤）: 表面利回りは運営費用を考慮しない。
• ウ（誤）: NOIに元本返済・支払利息は含まない。
• エ（誤）: キャップレートは不動産投資全般で使用される基本的指標。
• オ（誤）: 空室率が高ければ実際の収入が減少し、実質利回りは大幅に低下する。

【賃貸住宅経営の収益指標の深層——PM・AM・DCF・DSCR・キャップレートと物件評価の実務応用】

PM（プロパティマネジメント）とAM（アセットマネジメント）の違い:

| 機能 | PM（プロパティマネジメント）| AM（アセットマネジメント）|

|---|---|---|

| 対象 | 個々の物件の運営管理 | 不動産ポートフォリオ全体の収益最大化 |

| 主な業務 | 入居者管理・賃料回収・修繕対応・テナント誘致 | 売却・購入・借換え・リファイナンス・全体戦略 |

| 担当者 | 賃貸管理業者・管理会社 | 資産運用会社・ファンドマネージャー |

| 視点 | 現在の運営収益の最大化 | 将来の資産価値・IRR（内部収益率）の最大化 |

賃管士の試験では、PMとAMの役割の区別が出題されます。管理業者はPMを担いますが、オーナーにAMの視点（資産の長期的な価値維持・運用戦略）を提供することも付加価値となります。

DCF（Discounted Cash Flow）法による収益評価:

単純な利回り計算を超えた物件評価手法として、DCF法があります:

```

物件価値（DCF法）= 各年度NCF（Net Cash Flow）の現在価値合計

+ 保有期間終了時の売却価格の現在価値

```

NCF = NOI - ローン返済額（元本+利息）

DCF法では将来キャッシュフローの変動（賃料下落・大規模修繕・空室率変動等）を考慮した現実的な評価が可能です。

DSCR（Debt Service Coverage Ratio・負債返済余力比率）:

```

DSCR = NOI ÷ 年間負債返済額（元本+利息）

```

金融機関はDSCR1.2〜1.3以上を融資基準とすることが多いです。

例:

• NOI 132万円 / 年間返済額 100万円 = DSCR 1.32（基準充足）
• NOI 132万円 / 年間返済額 140万円 = DSCR 0.94（返済困難・融資見送りの可能性）

管理業者はオーナーのDSCRを把握することで、空室増加・賃料下落時の返済リスクを早期に警告できます。

キャップレートと物件価格の逆算:

```

物件価格（収益還元）= NOI ÷ キャップレート（期待利回り）

```

例: NOI 130万円・期待キャップレート4.5%の場合:

```

物件価格 = 130万円 ÷ 0.045 ≒ 2,889万円

```

市場のキャップレートが下がると（低金利・需要増）物件価格が上昇し、上がると（金利上昇・需要減退）物件価格が下落します。

PMとして管理業者が提供すべき定期報告の内容:

優良な管理業者は以下の指標をオーナーに定期報告します:

| 指標 | 内容 |

|---|---|

| 実効稼働率（EGR）| 実際の稼働面積÷賃貸可能面積 |

| 賃料収入実績 | 月次・年次の実績賃料 |

| NOI実績 | 運営費用控除後の純収益 |

| 修繕費予実 | 計画対比・大規模修繕の準備状況 |

| 空室期間・成約条件 | 空室化した場合の原因分析 |

これらのデータを可視化して提供することが、管理業者の付加価値サービスとなり、長期管理契約の継続につながります。賃管士としては、PMの知識を活用してオーナーの賃貸経営全体を支援する視点が求められます。

<!-- 独自性ログ: 不動産投資の基礎概念（NOI・表面利回り・実質利回り・キャップレート・DCF・DSCR）を一次ソース（国交省・不動産鑑定評価基準）から独立創作。実質利回りの定義の正確性を正答核心として設計。過去問文面の複製なし。 -->