賃管士 管理実務 問35｜固定資産税・消費税——居住用家賃の非課税・固定資産税の計算

正答はエです。

「建物が居住用であれば、その附属の駐車場も非課税になる」は誤りです。住宅に付随する駐車場が非課税になるのは、一戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保され自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられ、かつ家賃とは別に駐車場使用料等を収受していない場合に限られます（国税庁タックスアンサーNo.6226）。独立した月極駐車場は課税対象です。また、建物の評価区分（居住用・事業用）と消費税の課税区分は完全に連動するものではありません。消費税は「実際の使用目的（居住用か事業用か）」で判断されます。

ア・イ・ウ・オは正しい記述です。固定資産税の標準税率1.4%・住宅用地の軽減措置（200㎡以下=1/6、超=1/3）・都市計画税の制限税率0.3%（標準税率はない）はいずれも重要な数値です。

居住用家賃の消費税非課税の範囲（消費税法別表第二第十三号）:

住宅用地の軽減措置（固定資産税）:

例: 固定資産税評価額1,200万円・180㎡の敷地の固定資産税計算:

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課税標準 = 1,200万円 × 1/6 = 200万円

固定資産税 = 200万円 × 1.4% = 28,000円

```

都市計画税の概要:

• 原則として都市計画区域内の市街化区域の土地・建物が対象（地方税法702条1項。区域区分のない都市計画区域では条例で定める区域）
• 税率は0.3%を超えることができない制限税率（地方税法702条の4）。標準税率の定めはなく、各市町村が0.3%以下で設定
• 住宅用地軽減措置: 小規模住宅用地=1/3、一般住宅用地=2/3

各選択肢の解説:

• エ（誤・正答）: 固定資産税上の評価区分と消費税の課税区分は別。「建物が居住用評価」でも実際の用途が事業用なら課税。住宅に付随する駐車場が非課税となるには、1戸1台以上の割当てがあり駐車場料金を別に収受していないこと等の要件が必要。

• ア（正）: 消費税法別表第二第十三号（住宅の貸付け）の非課税の正確な記述。
• イ（正）: 固定資産税の標準税率1.4%と条例による変更の可能性。
• ウ（正）: 住宅用地の軽減措置（1/6・1/3）は頻出数値。
• オ（正）: 都市計画税の制限税率0.3%（地方税法702条の4）・原則として市街化区域への課税（702条1項）。

【賃貸住宅の税務深層——固定資産税の計算・消費税の課税区分の詳細・仕入税額控除制限・印紙税・相続税との関係】

固定資産税の計算の全体像:

固定資産税は「固定資産税評価額（課税標準）×税率」で計算されます。

```

固定資産税 = 課税標準 × 1.4%

```

ただし、住宅用地の軽減措置や新築住宅の税額減額等の特例があります。

新築住宅の固定資産税減額（適用期限のある特例・120㎡相当分まで）:

この特例は家屋（建物）の固定資産税に適用され、土地分には適用されません。

消費税の課税区分の詳細（住宅附属駐車場の扱い）:

住宅に付随する駐車場が住宅の貸付けとして非課税となるのは、次のいずれも満たす場合です（国税庁タックスアンサーNo.6226）:

1. 一戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保されており、かつ、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられていること

2. 家賃とは別に駐車場使用料等を収受していないこと

駐車場使用料を別に受け取る場合や、入居者以外にも貸す月極駐車場は課税対象です。

消費税の仕入税額控除制限（令和2年税制改正）:

令和2年度税制改正により、令和2年10月1日以後に行う居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額は仕入税額控除の対象外となりました（消費税法第30条10項）。

• 課税事業者のオーナー: 居住用賃貸建物を取得した場合、取得費に含まれる消費税を控除できない
• 対象となる居住用賃貸建物: 住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で、高額特定資産（税抜1,000万円以上）等に該当するもの
• 調整: その後一定期間内に課税賃貸用に供した場合や譲渡した場合は、仕入控除税額を調整する仕組みがある

この改正により、消費税の「控除スキーム（居住用取得→すぐに事業用転用）」が封じられました。

印紙税（賃貸借契約書）:

賃貸借契約書への印紙税:

相続税と賃貸住宅（相続税評価の軽減）:

賃貸住宅は相続税の評価で優遇されます:

賃貸住宅は相続税対策として活用されることがあるため、管理業者がオーナーに相続税の知識を提供し、税理士との連携を促すことは付加価値となります。