賃管士 建築・設備 問2｜接道義務——建築基準法43条・2m以上

正答（誤っているもの）はアです。

建築基準法43条の接道義務は「建築物の敷地は建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接すること」を要求しています。接道義務を満たさない土地は「再建築不可」となり、新たに建物を建てることができません。

アは「現に賃貸住宅が存在する場合は当然に建替えができる」としていますが、これは誤りです。接道義務を満たさない土地（再建築不可地）では、既存の建物があっても建替えは原則としてできません。賃貸住宅が存在することと建替え可否は別の問題です。

ウ・イ・エ・オは正しい記述です。

接道義務（建築基準法43条）の体系:

アが誤りの理由（再建築不可地の理解）:

再建築不可地とは、接道義務を満たさないため新たな建築確認が下りない土地です。「現に建物が存在する」という事実は再建築可否に影響しません。既存の建物を取り壊して新しい建物を建てようとしても、接道義務を満たさない限り建築確認が下りません。

再建築不可地の特徴:

• 既存の建物のまま使用・賃貸することは可能
• 建替え・増築（確認申請が必要な規模）は不可
• 通常よりも取引価格が低い

各選択肢:

• ウ（正）: 43条1項（道路に2m以上接する）を正確に記述。道路の幅員（4m以上）は42条の定義による。
• イ（正）: 建築基準法上の道路（42条）でなければならないことを正確に記述。
• ア（誤・正答）: 既存建物の存在は再建築可否と無関係。接道義務未充足なら再建築不可。
• エ（正）: 2項道路のセットバックの仕組みを正確に記述。
• オ（正）: 43条2項2号の例外許可（省令基準に適合・特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可）を正確に記述。

【建築基準法上の道路の種類・再建築不可地の不動産実務・セットバックの詳細・43条許可の実務】

1. 建築基準法42条の道路の種類

42条1項は、幅員4m（特定行政庁が指定する区域では6m）以上の次の道を「道路」とします。

これとは別に、42条2項が幅員4m未満の道を一定の場合に道路とみなします（いわゆる2項道路）。

賃管士試験では「建築基準法上の道路に2m以上接すること」という原則と、2項道路・セットバックの知識が重要です。

2. 2項道路とセットバックの仕組み

「2項道路」は、この章の規定が適用されるに至った際（多くは昭和25年の建築基準法施行時）に現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです（42条2項）。この道路に面した建物の建替え時に「セットバック（原則として道路中心線から2mの線まで建築物等を後退させる）」を求めることで、将来的に道路幅を確保する仕組みです。

セットバック部分:

• 建物・塀・門を設けることができない
• セットバック部分は「道路」として扱われる
• 容積率・建蔽率の計算では敷地面積に算入されない（道路扱いのため）

3. 再建築不可地の実務的影響

再建築不可地は賃貸市場でよく見られます（特に下町・旧市街地）。

賃貸管理上の注意点:

• 建替え不可のため老朽化しても取り壊し→新築ができない
• 外壁塗装・屋根修繕等の維持補修は可（確認申請不要の軽微な修繕）
• 大規模の修繕（主要構造部の一種以上について行う過半の修繕＝2条14号）は、6条1項1号・2号の建築物（現行の2号は階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物で、木造2階建て住宅も含む）では確認申請が必要→再建築不可地では困難
• 担保価値が低い→融資が受けにくい→オーナーの資金調達に影響

4. 43条2項の許可制度（例外）

接道義務を満たさない土地でも、以下の場合に特定行政庁の許可で建築できる場合があります:

43条2項1号（認定）:

• 幅員4m以上の道（道路に該当しないもので省令の基準に適合するもの）に2m以上接し、利用者が少数である用途・規模の建築物で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるもの

43条2項2号（許可）:

• 敷地の周囲に広い空地を有するなど省令の基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

43条許可は「路地状敷地（旗竿地）で接道幅が2m未満」「道路に全く面していないが周囲に空地がある」等の場合に申請します。許可が得られれば再建築可能になります。

5. 賃貸管理業者として知っておくべきポイント

• 管理物件が再建築不可かどうかは「接道状況の確認」で判断（公図・道路台帳・現地確認）
• 再建築不可地の修繕には建築確認が必要な工事と不要な工事を区別する知識が必要
• オーナーへの説明義務：再建築不可の事実・修繕の制限・担保価値の低下について適切に説明