賃管士 民法 問2｜賃貸人の義務

正答はアです。

アの「修繕義務は特約によって免除できない」という記述が誤りです。民法の賃貸借における修繕義務に関する規定は、任意規定（当事者間の合意で変更可能）であり、特約により賃貸人の修繕義務を修正・免除することは原則として可能です。ただし消費者契約の場合（消費者が借主の場合）は、一定の制限があります。

賃貸人の主な義務は「使用収益させる義務」と「修繕義務」の2つです。修繕義務が果たされない場合、賃借人は一定の場合に自ら修繕でき（607条の2・R2改正）、使用収益できない部分があれば賃料はその割合に応じて減額されます（611条1項）。

賃貸人の義務の体系（民法601条・606条・607条の2）:

各選択肢の整理:

• エ（正）: 民法601条の使用収益させる義務は賃貸人の基本的義務。賃借期間中の維持義務を含む。
• イ（正）: 民法606条1項ただし書「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」の通り。
• ウ（正）: 民法607条の2（R2改正新設）による賃借人の修繕権の規定通り。
• ア（誤）: 修繕義務は任意規定であり、特約による変更が可能。ただし消費者契約法が適用される場面では消費者に一方的に不利な特約は無効となる場合がある。「常に無効」という断定が誤り。
• オ（正）: 民法608条1項「賃借人が賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」に合致する。

【R2民法改正で新設された賃借人の修繕権（607条の2）の実務的意義】

2020年（令和2年）4月施行の民法改正で607条の2が新設され、賃借人が一定の条件の下で賃貸物の修繕を自ら行えることが明文化されました。この規定の実務的な重要性は以下の点にあります。

賃借人が自ら修繕できる場合の2類型（607条の2）:

第1類型（1号）: 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

第2類型（2号）: 急迫の事情があるとき（緊急修繕。通知・催告の余裕がない場合）

この規定が新設された背景には「賃貸人が修繕を放置するために賃借物が使用不能に近い状態になっても、賃借人は賃貸人に修繕を催告するしかなく、自ら修繕することができないのは不合理」という実務上の問題意識がありました。

修繕義務と賃料減額請求（611条）の連動:

賃貸物の一部が賃借人の責めに帰すことができない事由によって使用収益できなくなった場合、賃料はその割合に応じて当然に減額されます（民法611条1項。R2改正で「減額される」と改められ、請求を要しなくなった）。改正前は「減額を請求することができる」という規定でしたが、改正後は請求がなくても当然に減額されます。この改正は賃貸管理業務において非常に重要です。

特約による修繕義務の変更の実務（消費者契約法との関係）:

賃貸借における修繕義務の規定（606条）は任意規定のため、特約による変更が原則可能です。実務でよく用いられる修繕特約の例:

• 「小修繕（修繕費用が2万円以下のもの）は賃借人負担」とする特約
• 「エアコンのフィルター清掃・電球交換は賃借人負担」とする特約

これらは小修繕の範囲・金額が合理的であれば有効とされてきています（判例）。

一方、消費者契約法（消費者が賃借人の場合）では、賃借人の権利を「一方的に」制限する条項は無効となる場合があります（消費者契約法10条）。特に「いかなる場合も賃貸人は修繕義務を負わない」というような包括的な修繕義務免除特約は、賃借人に一方的に不利であるとして無効と判断される可能性があります。

必要費と有益費の区別（608条）:

賃借人が自ら費用を支出した場合の償還請求権についても整理が重要です:

必要費は直ちに請求できるのに対し、有益費は終了時まで待つ必要があります。また有益費は賃貸人が「費用額」または「価値増加額」のいずれかを選択して償還できます（608条2項が「第百九十六条第二項の規定に従い」償還するとしているため）。賃管士試験では「直ちに」「終了時」の違い、および「必要費か有益費か」の判断が頻出です。

根拠: 民法601条・606条・607条の2・608条・611条（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正。確認日2026-06-10。