賃管士 民法 問4：民法（賃貸借契約の基本）

正答はエです。

エの「賃借人が修繕した費用は請求できない」という記述が誤りです。賃借人が適法に修繕を行った場合（607条の2が認める場合）、その費用は賃貸人が負担すべき「必要費」に該当するため、賃貸人に対して直ちに償還を請求できます（民法608条1項）。

令和2年4月施行の改正民法では、賃借人が修繕できる場面が条文で明記されました（607条の2新設）。①賃貸人が相当期間内に修繕しないとき、②急迫の事情があるとき、の2つです。

アは606条1項の通り正しく、ウの緊急修繕も607条の2・2号で認められています。

R2改正後の修繕に関する条文体系（606条・607条の2・608条・611条）:

| 条文 | 内容 | 改正による変化 |

|---|---|---|

| 606条1項 | 賃貸人の修繕義務（賃借人の責に帰すべき事由による場合は除く） | 実質的に変化なし（改正前も同趣旨） |

| 607条の2（新設） | 賃借人の修繕権：①通知後相当期間内に修繕なし、②急迫の事情 | 新設（改正前は明文なし） |

| 608条 | 必要費（直ちに償還請求可）・有益費（終了時に償還請求可） | 実質的に変化なし |

| 611条1項（改正） | 賃借物の一部使用不能→賃料は「当然に」減額 | 「当然に」と明文化（改正前は「請求できる」） |

| 611条2項（新設） | 使用収益できなくなった部分が残部のみでは賃借人の目的達成不能→解除可 | 新設 |

各選択肢の整理:

• ア（正）: 606条1項・1項但書の通り。
• イ（正）: 607条の2第1号「賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない」場合に賃借人の修繕権が発生。
• ウ（正）: 607条の2第2号「急迫の事情があるとき」は通知なしでも修繕可（ガス漏れ・大雨による浸水等の緊急事態を想定）。
• エ（誤）: 607条の2に基づく適法な修繕の費用は必要費（608条1項）として直ちに賃貸人に償還請求できる。「全額賃借人負担」は誤り。
• オ（正）: 611条1項（R2改正）「賃借物の一部が賃借人の責めに帰することができない事由によって滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借物の一部である場合には、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」—「当然に」が改正で明文化された点が重要。

【R2民法改正：賃借人の修繕権新設の立法経緯と実務インパクト】

改正前民法には、賃借人が自ら賃借物を修繕できる明文規定がありませんでした。改正前の解釈としては「緊急事態において賃貸人の同意なく修繕できる」という判例・学説はありましたが、条文上の根拠が曖昧でした。

改正民法607条の2の新設により、以下が明確化されました：

第1号（通知後型修繕権）の要件:

1. 賃借物の修繕が必要であること

2. 賃借人が賃貸人にその旨を通知したこと（または賃貸人が修繕の必要を知っていること）

3. 賃貸人が「相当の期間内」に必要な修繕をしないこと

「相当の期間」の判断は修繕内容の複雑さ・緊急性・手配の難易度によります。単純な電球交換なら数日〜1週間程度、大規模な設備修繕なら数週間〜1ヶ月程度が「相当」と判断される場合が多いと考えられます（条文上の具体的な期間は定めなし）。

第2号（急迫型修繕権）の要件:

「急迫の事情があるとき」—水道管破裂・ガス漏れ・雨漏りで室内が水没しそうな状態等、即時対応が必要で通知・催告の余裕がない場合。

611条「当然に」の改正が持つ実務上の重大な意味:

改正前は賃料の減額は「請求できる」という文言だったため、賃借人が積極的に減額請求しない限り賃料は満額のままでした。改正後は「当然に」減額されるため、使用不能期間中に賃借人が満額の賃料を支払っていた場合は、賃貸人に対して過払い分の返還を求めることができます。

管理会社・管理業者にとっての実務的対応:

賃貸管理会社（賃貸住宅管理業者）は、入居者からの修繕連絡に対して迅速に対応する義務が実質的に強化されています。修繕要請を放置すると：

1. 賃借人に修繕権が発生（607条の2）→賃借人が業者を手配し費用を請求

2. 賃料が「当然に」減額（611条）→貸主（オーナー）の収入が自動的に減少

3. 修繕放置による損害拡大→賃貸人の損害賠償責任

これらのリスクを管理するため、賃貸住宅管理業者は「修繕要請から対応開始までの標準時間」「緊急対応窓口」「定期的な設備点検」の体制整備が重要です。管理受託契約において修繕対応の手順・費用負担・承認権限（いくらまで管理会社が独断で発注できるか）を明確に定めることが、賃管士としての専門的な管理業務の核心の一つです。

VolatileBox不使用の根拠: 本問の条文番号・改正施行日（R2/4/1）は固定値であり変動しない。原状回復費用の経過年数等の変動値は別問題で扱う。

根拠: 民法606条・607条の2・608条・611条（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正（法律第44号）。確認日2026-06-10。