賃管士 民法 問5：民法（賃貸借契約の基本）

正答はbです。

令和2年4月施行の改正民法で新設された607条の2により、賃借人Aは「通知後に賃貸人Bが相当の期間内に修繕しない」場合、自ら修繕を行うことができます。そしてその費用（必要費）は賃貸人Bに直ちに請求できます（608条1項）。

各選択肢の誤りの核心：

• a：自ら修繕する権限が法律で認められている（誤）
• c：費用はBに請求できる（誤）
• d：急迫の事情があれば通知なしで修繕可（誤）
• e：修繕権や損害賠償請求など複数の救済手段がある（誤）

民法607条の2（R2新設）の適用場面別整理:

| 場面 | 要件 | 賃借人の修繕権 | 費用負担 |

|---|---|---|---|

| 通常型 | ①修繕必要、②賃貸人が認識/通知済、③相当期間内に修繕なし | あり（1号） | 必要費→賃貸人に直ちに請求（608条1項） |

| 緊急型 | 急迫の事情（水道管破裂・ガス漏れ等） | あり（2号・通知不要） | 同上 |

| 賃借人の責に帰す場合 | 賃借人の故意・過失による損傷 | 修繕義務は賃借人負担（606条1項但書） | 賃借人負担 |

各選択肢の詳細:

• a（誤）: 607条の2により、賃借人は要件を満たせば修繕権を有する。「権限を持たない」は誤り。
• b（正）: 607条の2第1号の規定通り。「相当の期間」経過後は賃借人Aに修繕権が発生し、費用は608条1項の必要費として賃貸人Bに請求可能。
• c（誤）: 607条の2に基づく適法な修繕の費用は必要費（608条1項）として賃貸人負担。
• d（誤）: 急迫の事情（607条の2第2号）がある場合は、通知なしで修繕可能。「必ず通知」は誤り。
• e（誤）: 賃借人の救済手段は賃料減額請求（611条）だけでなく、①自己修繕権（607条の2）、②損害賠償請求（415条）、③場合によっては解除（611条2項）等がある。

「相当の期間」の具体的な目安（実務）:

条文上「相当の期間」の日数は定められていないため、修繕の性質・緊急性・業者手配の困難度等から個別判断されます。

• 雨漏り（居住性への重大影響）：数日〜1週間程度
• 給水設備の故障（日常生活への重大影響）：数日程度
• 外壁のひび（緊急性低）：数週間〜1ヶ月程度

【607条の2の新設と賃貸管理実務の変革—サービス水準の法的義務化】

令和2年民法改正で607条の2が新設される以前、「賃借人が賃貸人の同意なく修繕できるか」は判例・学説のみで論じられていました。最高裁レベルの判例は少なく、実務では「修繕は賃貸人の専権」という意識が強く、賃借人は修繕を待つか、自ら費用負担して修繕するかの二択に近い状況でした。

607条の2新設による実務的変革：

1. 賃貸人（オーナー）のリスク増大: 修繕要請を放置すると賃借人が業者を独自に手配し、高額の修繕費用を請求されるリスクが法的に発生。オーナーが管理会社に「修繕は自分で判断する」と言っても、法律上の義務は変わらない。

2. 管理会社の修繕対応速度への法的プレッシャー: 管理受託契約で「一定金額以下の修繕は管理会社が発注可」と定めておかないと、修繕に時間がかかる→賃借人の修繕権発生→費用請求という連鎖が生じうる。

3. 修繕費用の先立替と精算の実務: 賃借人が607条の2に基づいて自ら修繕し費用を賃貸人に請求する場合、賃借人は「証拠（見積書・領収書・修繕前後の写真）」を保存する必要があります。合理的な費用（相見積もりなど）であれば請求可能ですが、不合理に高額な修繕費用は全額請求できない可能性があります。

611条改正（賃料の「当然」減額）との組み合わせ効果:

実務上特に重要なのは607条の2と611条の相互作用です：

シナリオ例:

• 入居者が水道管の亀裂を発見→管理会社に連絡→「来週業者を手配します」→3日後に水が止まった
• この3日間は「一部使用収益不能」→611条により賃料は当然減額（賃借人に有利）
• 管理会社が「来週」と言って1ヶ月放置→607条の2の「相当期間経過」→賃借人が自ら修繕可能に
• 修繕費は608条1項で直ちに請求可能

賃貸住宅管理業法が義務付ける「定期的な賃借人との連絡・状況確認」（業法20条の定期報告の趣旨）は、こうした民法上の修繕リスクを事前に把握・管理するための実務的根拠ともなっています。

保険との連動（管理実務の応用）:

賃貸住宅に係る火災保険・家財保険・賠償責任保険では、「修繕費用のうち保険でカバーできる部分」「免責事項」が定められています。水道管の老朽化による破裂（経年劣化）は建物側の保険（火災保険の水濡れ特約等）でカバーされる場合があります。一方、入居者の故意・過失による損傷は入居者の家財保険・借家人賠償責任保険でカバーされます。

管理会社は保険の適用可否を迅速に判断し、修繕対応をスムーズに行う「修繕対応フロー」を整備しておくことが、賃貸住宅管理業者としての専門性を示す重要な要素です。

根拠: 民法606条・607条の2・608条・611条（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正。確認日2026-06-10。