賃管士 民法 問7：民法（賃貸借契約の基本）

正答はa（アとウ）です。

ア（正）: 令和2年改正で民法611条1項の文言が変わりました。改正前は「減額を請求することができる」でしたが、改正後は「減額される」と変わり、請求不要で自動的に（当然に）減額されます。

ウ（正）: 民法611条2項（R2改正新設）により、残存部分だけでは目的を達成できない場合に解除権が認められます。

イ（誤）: 「請求があって初めて減額」は改正前の解釈。改正後は当然に減額。

エ（誤）: 全部滅失・使用不能の場合は616条の2（新設）で契約終了。「解除できない」は誤り。

R2改正後の611条・616条の2の構造:

| 条文 | 状況 | 効果 |

|---|---|---|

| 611条1項（改正） | 一部が賃借人の責に帰せない事由で使用不能 | 賃料は使用不能割合に応じて当然に減額 |

| 611条2項（新設） | 残存部分のみでは賃借の目的達成不能 | 賃借人に解除権発生 |

| 616条の2（新設） | 全部が賃借人の責に帰せない事由で使用不能（滅失等） | 賃貸借は当然に終了（解除不要） |

各選択肢の整理:

• ア（正）: 611条1項（R2改正）「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」—「当然に」が重要。
• イ（誤）: 改正後は請求不要で当然に減額。「請求があって初めて」は改正前の解釈。
• ウ（正）: 611条2項の新設規定通り。「一部使用不能で目的達成不能→解除権」。
• エ（誤）: 全部使用不能の場合は616条の2で「当然に終了」（=解除の意思表示不要）。「解除できない」という意味ではない。
• オ（誤）: 611条1項は「賃借人の責めに帰することができない事由」が要件。賃借人の責に帰すべき事由（過失による損傷等）の場合は611条の適用外（賃借人は損害賠償責任を負う）。

【611条「当然に」の改正が実務に与えた影響—管理会社のリスク管理の変革】

改正前民法では、賃借物の一部使用不能の場合、賃料を減額してもらうためには賃借人が積極的に「賃料の減額を請求する」という意思表示が必要でした。このため、賃借人が請求しない限り賃貸人は満額の賃料を受け取れるという実態がありました。

改正後は「当然に」減額されるため、賃借人が何も言わなくても法律上は賃料は自動的に減額されています。これは実務上以下の重大な意味を持ちます：

過払い賃料の返還義務:

設備の故障（エアコン壊れた・給湯器使えない・浴室使用不能等）が発生した期間中、賃借人が通常の賃料を払い続けた場合、法律上は過払いの状態となり、賃借人は過払い分の返還を請求できます。

管理会社がこの問題を放置していると：

• 賃借人が弁護士に相談→過払い分の返還請求
• 管理会社とオーナーの双方が法的リスクを負う
• 最悪の場合、消費者センター・行政への苦情につながる

「使用収益できなくなった割合」の判断:

減額割合の具体的な計算は法律上定められておらず、当事者間の合意または裁判所の判断によります。実務では以下の考え方が参考とされます：

• エアコン1台故障（6月〜9月の夏期間）：使用収益不能の程度が高い（50〜100%減額を主張する可能性も）
• 給湯器故障（冬期間）：入浴・調理に重大な支障→高い減額割合
• 収納扉の不具合のみ：使用収益への影響が限定的→低い減額割合

合理的な管理として、設備故障が発生した場合に「修繕完了まで○○円（日額）を賃料から控除する」という明示的な合意を賃借人と交わしておくことが実務上のベストプラクティスです。

616条の2（新設）：全部使用不能による当然終了:

この条文はR2改正の新設規定です。改正前は「賃借物が全部滅失した場合は賃貸借契約は当然終了する」という解釈はありましたが、明文規定がありませんでした。改正後は「賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する」（616条の2）と明文化されました。

実務上の注意点（管理会社の義務）:

1. 設備故障への迅速対応: 故障発生→611条の当然減額リスクが即座に発生。迅速な修繕手配が管理会社の最重要業務の一つ。

2. 修繕費用の仮払い制度: 賃借人が使用不能期間中の家賃を減額（または保留）する一方、管理会社が修繕費用をオーナーに立て替えて即時対応する制度を管理受託契約に組み込むことが望ましい。

3. 設備管理・定期点検の重要性: 故障を事前に防ぐ定期点検（給湯器・エアコン・換気設備等）は611条リスクを最小化するための予防的管理業務として位置づけられる。

賃貸住宅管理業法20条の「定期報告義務」も、こうした設備状態の把握と報告を促す機能を持っています。

根拠: 民法611条・616条の2（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正。確認日2026-06-10。