賃管士 民法 問8：民法（賃貸借契約の基本）

正答はbです。

民法611条2項（R2改正新設）により、賃借物の一部が使用収益できなくなった場合の解除権は「残存部分のみでは賃借の目的を達することができない」ことが要件です。

例えば、10部屋のマンションのうちの1室の一部（収納室が使えなくなった程度）では、メインの居住目的は達成できるため解除できません。しかし居室のほとんどが使えなくなった場合は、目的達成不能として解除が認められます。

aの「常に解除できる」は要件を満たさない場合があるため誤り。cの賃借人の責に帰する場合は611条の適用外です。

611条2項の解除権の要件整理:

| 要件 | 内容 |

|---|---|

| 前提 | 賃借物の一部が使用収益できなくなった（一部滅失等） |

| 賃借人側の事由 | 賃借人の責めに帰することができない事由（賃借人の故意・過失は対象外） |

| 目的達成不能 | 残存部分のみでは賃借人が賃貸借の目的を達することができない |

| 効果 | 賃借人の解除権（一方的な意思表示で解除可・裁判所の許可不要） |

「賃借の目的を達することができない」の判断例:

| 状況 | 目的達成不能かどうか |

|---|---|

| 居室の大半が浸水・使用不能 | 達成不能→解除可 |

| 玄関収納スペースのみ使用不能 | 達成可能（居住目的は維持）→解除不可 |

| 商業用物件のショーウィンドウが破損（集客目的の中心） | 目的（商業活動）の達成不能の可能性→解除可の場合がある |

| 共用廊下の一部損傷（居室は正常） | 居住目的は達成可能→解除原則不可 |

各選択肢の整理:

• a（誤）: 611条2項の解除権は「目的達成不能」の場合に限定。「常に解除できる」は誤り。
• b（正）: 残存部分で目的達成可能なら解除権発生しない—条文の論理構造を正確に表現。
• c（誤）: 611条2項は賃借人の責に帰せない事由が前提。賃借人の故意・過失による場合は適用外（損害賠償の問題となる）。
• d（誤）: 裁判所の許可は不要。賃借人の一方的な意思表示（解除の通知）で解除できる。
• e（誤）: 611条2項は賃借人の解除権（賃借人→賃貸人への解除通知）。賃貸人が一部使用不能を理由に賃借人を退去させる権限ではない。

【611条2項と一般的な解除権（541・542条）の関係—競合と優先適用の問題】

賃借物の一部使用不能の場合、賃借人は611条2項の特則による解除権と、一般的な債務不履行解除（541条・催告後解除）・無催告解除（542条）の両方を検討できます。

各解除根拠の比較:

| 解除根拠 | 要件 | 催告の要否 | 特徴 |

|---|---|---|---|

| 611条2項（特則） | 一部使用不能・目的達成不能・賃借人の責なし | 不要 | 特則として優先。迅速な解除が可能 |

| 541条（催告解除） | 債務不履行（修繕義務違反）・相当期間催告 | 必要 | 賃貸人の修繕義務違反を根拠にする場合 |

| 542条（無催告解除） | 契約目的達成不能（性質上催告無意味） | 不要 | 541条の前提（催告が意味をなさない場合） |

611条2項は賃借人の解除権の特則として機能し、「一部使用不能 + 目的達成不能」という要件を満たせば、修繕義務違反を主張するより簡便に解除できます。

616条の2（全部使用不能・当然終了）との体系的位置づけ:

• 一部使用不能・目的達成可能: 611条1項→賃料減額（当然）のみ。解除権なし。
• 一部使用不能・目的達成不能: 611条2項→賃借人の解除権。
• 全部使用不能（滅失等）: 616条の2→賃貸借の当然終了（解除不要）。

この3段階の構造を理解することで、「どの程度使えなくなったら解除できるか」という実務的な判断の枠組みができます。

「目的達成不能」の実務的判断（管理会社の対応方針）:

賃管士として最も重要なのは、一部使用不能が発生した場合に「これは目的達成不能か」を素早く判断し、適切な対応を取ることです：

1. 軽微な不具合（目的達成可能）: 修繕手配＋611条1項に基づく賃料調整（過払い防止）で対応。解除リスクなし。

2. 重大な不具合（目的達成不能の可能性）: 賃借人から解除通知が来る前に迅速な修繕手配。仮の代替住居の提供（ホテル費用等の負担）を検討することで解除を回避。

3. 解除通知が届いた場合: 解除の意思表示の到達→契約終了。残存期間の賃料は請求不可（すでに当然減額か契約終了）。敷金の精算を速やかに行う。

管理受託契約への反映（管理会社のリスク管理）:

管理受託契約に「緊急修繕の発注権限（○万円以下は管理会社が独断で発注可）」を明示することで、611条2項による解除リスクを低減できます。特に夏のエアコン故障・冬の給湯器故障は「目的達成不能」と主張されやすい重要設備であり、緊急対応体制の整備が管理会社の差別化要素にもなります。

根拠: 民法541条・542条・611条・616条の2（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正。確認日2026-06-10。