賃管士 借地借家法 問2｜一時使用目的の建物賃貸借

正答はエです。

「一時使用目的として締結したからといって、実際に長期間使用し続けた場合でも40条が適用され続ける」という記述が誤りです。

40条の適用は「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」という要件を満たす必要があります。当初は一時使用目的であっても、実際の使用状況・期間・事情の変化等によって「もはや一時使用目的とは言えない」と判断された場合は、40条の適用が否定される可能性があります。

アは40条の正当事由規定の除外という正確な記述。イは民法の権利は適用されるという正しい記述です。

40条の適用要件と除外される規定:

40条により除外される借地借家法規定（40条「この章の規定は…適用しない」＝第3章の借家規定全体。主なもの）:

• 26条（法定更新）→適用除外
• 27条（解約申入れの6ヶ月前）→適用除外
• 28条（更新拒絶の正当事由）→適用除外
• 31条（対抗要件・建物の引渡し）→適用除外
• 36条（内縁配偶者等の承継）→適用除外

適用除外されない規定：

• 民法の修繕義務・必要費・賃料支払義務等の基本的権利義務→適用あり

各選択肢の整理:

• ア（正）: 28条（正当事由）は40条により除外。
• イ（正）: 民法の規定（修繕義務・賃貸人の義務等）は40条の除外対象外であり、引き続き適用される。
• ウ（正）: 工事中の仮設事務所は一時使用目的として40条が適用される典型例。
• エ（誤）: 実際の使用態様・期間によっては「もはや一時使用ではない」として40条の適用が否定される可能性がある。形式的に「一時使用目的」と書かれていても、実態が通常賃貸であれば通常の借家規定が適用される。
• オ（正）: 一時使用目的の賃貸借に特別な書面要件は規定されていない（民法の一般原則で口頭でも成立）。ただし証拠のために書面化が望ましい。

【一時使用目的の賃貸借と通常の賃貸借の境界—実務上の「意図的な40条活用」の問題】

40条（一時使用目的）は、賃貸人が「法定更新・正当事由を回避するため」に意図的に利用しようとするケースがあります。しかし裁判所は「実態が一時使用でない」場合には40条の適用を否定する傾向があります。

「一時使用」と「継続的使用」の境界（判例の傾向）:

40条の適用が認められやすいケース：

• 建物の建替え工事中の「仮住まい」（1〜2年）
• 選挙期間中の事務所利用（数週間〜数ヶ月）
• 学術調査のための短期間のフィールドオフィス

40条の適用が否定されやすいケース：

• 「一時使用」と記載しつつ実態は何年も継続使用
• 更新を重ねながら「一時使用目的だから法定更新はない」と主張
• 当初は一時使用だったが「継続して居住している」という事実関係

定期借家（38条）と一時使用（40条）の使い分け:

「法定更新を避けたい」という賃貸人のニーズに対して、正しい選択肢は以下の2つです：

1. 定期借家（38条）: 「更新のない建物賃貸借契約」として正式に設計。書面・事前説明が必要。賃借人の権利は維持（中途解約権・造作買取請求権等）。

2. 一時使用（40条）: 実際に一時使用目的がある場合のみ。多くの借家規定が除外されるが、「明らかな一時使用目的」の立証が難しい。

「定期借家を使えばよいのに、一時使用目的として40条を活用しようとした結果、訴訟になった」というケースがあります。管理会社として適切な契約形態の選択をオーナーにアドバイスすることが重要です。

「一時使用目的」の契約書の作成実務:

一時使用目的が明確な場合の契約書に盛り込むべき内容：

1. 使用目的の明記（「〇〇工事期間中の仮住まい」等）

2. 契約期間（開始日と終了日の明示）

3. 「本契約は一時使用目的のため借地借家法26条・28条・31条等の規定は適用されない」旨の記載

4. 終了事由（工事完了・特定事由の発生等）

5. 終了後の速やかな退去義務

これらの記載があっても実態が「一時使用でない」場合は40条の適用が否定されるため、「実態として一時使用目的であること」が大前提です。

根拠: 借地借家法26条・28条・31条・40条（e-Gov 法令検索）。確認日2026-06-10。