賃管士 借地借家法 問5｜法定更新

正答はオです。

普通借家の更新拒絶は、適法な通知（期間満了の12ヶ月前〜6ヶ月前）だけでは足りず、さらに「正当事由（借地借家法28条）」がなければ賃借人を退去させることができません。通知と正当事由の両方が必要です。

アは誤りで、通知期間は3ヶ月ではなく「12ヶ月前から6ヶ月前の間」です。

イは誤りで、通知期間内に通知をしなければ、それだけで従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（26条1項。期間満了後の異議では妨げられません）。

ウは誤りで、法定更新後は「期間の定めなし」の賃貸借となります（26条1項ただし書）。

エは誤りで、1年前の通知は「12ヶ月前」に当たるため通知期間内（12ヶ月前から6ヶ月前の間に含まれる）です。

26条の法定更新・更新拒絶の整理:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 「3ヶ月前」は誤り。正しくは「12ヶ月前から6ヶ月前の間」。
• イ（誤）: 通知期間内に通知をしなかったときは、それだけで「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」（26条1項）。期間満了後の遅滞ない異議が問題になるのは、通知をしたのに賃借人が使用を継続した場合（26条2項）。
• ウ（誤）: 法定更新後は「期間の定めなし」（従前と同一期間ではない）。
• エ（誤）: 12ヶ月前は「12ヶ月前から6ヶ月前の間」の「12ヶ月前」に当たるため、通知期間内として有効。
• オ（正）: 通知（適法な通知期間内）は更新拒絶の手続き的要件の一つに過ぎず、実体的要件として正当事由（28条）が別途必要。

【更新拒絶の「通知」と「正当事由」の二段階構造—実際の立退き交渉の流れ】

普通借家の更新拒絶は「通知」と「正当事由」という2段階の要件を満たす必要があります。実務上は以下の流れで進みます。

更新拒絶→立退き交渉→訴訟の標準的な流れ:

1. 更新拒絶通知（期間満了の12ヶ月前〜6ヶ月前）: 内容証明郵便で「更新しない旨」を通知。

2. 正当事由の有無の検討: 以下の要素を総合判断（28条）

- 建物の使用目的（自己使用・自己の家族が居住したい等）

- 賃貸人・賃借人の建物利用の必要性（どちらが必要か）

- 建物の現況（老朽化・建替えの必要性等）

- 明け渡し請求の経緯（賃借人の法令違反があるか等）

- 財産上の給付（立退料の提供）

3. 任意交渉（立退き交渉）: 正当事由が認められる場合でも、立退料の提供によって交渉を円滑に進めることが一般的。

4. 訴訟（明渡請求）: 交渉が決裂した場合。正当事由ありの判断で明渡し判決→強制執行の流れ。

立退料（財産上の給付）の意味（28条の解釈）:

28条は、建物の賃貸人が「建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」正当事由を判断すると規定しています。

立退料の位置づけ：

• 正当事由が弱い場合→立退料の提供で正当事由の補完が可能
• 正当事由がゼロの場合→立退料だけでは正当事由は認められない
• 正当事由が十分な場合→立退料なしでも明渡し可能（ただし交渉の円滑化のために提供することが多い）

立退料の金額は「賃借人の移転費用・新住居確保のための費用・賃借人が受ける不利益の程度」等を考慮して判断されます（一般的には数ヶ月〜数年分の賃料相当額）。

管理会社の実務対応（更新拒絶・立退き案件の対応）:

1. オーナーからの相談: 「〇月に契約が切れるが、この賃借人に出ていってほしい」

2. 正当事由の確認: 「なぜ退去してもらいたいのか」を確認（自己使用・建替え・法令違反等）

3. 弁護士への相談の勧め: 正当事由の有無・立退料の水準は法律判断→弁護士連携を推奨

4. 通知の準備: 12ヶ月前〜6ヶ月前の間に内容証明郵便で通知

5. 交渉サポート: 立退き料・退去日の交渉を管理会社がサポート（直接的な法律交渉は弁護士）

管理会社が「立退き交渉を単独で進める」のは、法律判断・交渉内容によっては非弁行為（弁護士法違反）になるリスクがあるため、弁護士との連携が原則です。

根拠: 借地借家法26条・28条（e-Gov 法令検索）。

一次数値: 更新拒絶等の通知期間は期間満了の12ヶ月前から6ヶ月前まで（借地借家法26条1項）出典: e-Gov、確認日2026-06-10。