賃管士 借地借家法 問3：借地借家法（借家契約の基本）

正答はb（イとエとオ）です。

イ（正）: 1年年（1年）は借地借家法29条1項の「1年年未満」に該当しないため有効。

エ（正）: 定期借家（38条）は1年年未満（例：6ヶ月）でも有効（38条1項「期間の定めがある建物の賃貸借として締結する場合には」で期間制限なし）。

オ（正）: 借地借家法27条1項で、借主からの解約申入れは3ヶ月前（民法617条の原則を修正）。

ア（誤）: 6ヶ月の期間を定めた場合は「期間の定めのない賃貸借」ではなく「1年年の期間を定めた賃貸借」とみなされます（29条1項）。

ウ（誤）: 建物賃貸借には借地借家法が優先適用され、民法604条の50年上限は建物賃貸借に実質的に適用されません。

借地借家法29条の整理:

| 条項 | 内容 |

|---|---|

| 29条1項 | 建物賃貸借で期間を1年年未満と定めたとき→期間の定めなしとみなす（1年年未満の期間定めを無効化） |

| 29条2項 | 建物賃貸借の期間は民法604条（50年上限）の制限を受けない |

「1年年未満はみなし期間なし」の意味:

• 「6ヶ月」と定めた→「期間の定めなし」とみなされる
• 「期間の定めなし」→民法617条・借地借家法27条の解約申入れ規定が適用される
• 「1年年」と定めた→有効な1年年契約（29条1項の対象外）

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 6ヶ月→「期間の定めなし」とみなされる（「1年年」ではない）
• イ（正）: 1年年は「1年年未満」ではないため29条1項の適用なし→有効
• ウ（誤）: 29条2項により建物賃貸借は民法604条の50年上限を受けない
• エ（正）: 38条1項「建物の賃貸借について期間を定める場合において」→期間の下限制限なし→1年年未満も有効
• オ（正）: 27条1項「建物の賃借人が解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する」

【借地借家法29条の「1年未満→期間の定めなし」規定の立法趣旨と実務影響】

29条1項が「1年未満の期間を無効にして期間の定めなしとみなす」規定を設けた趣旨は「短期間の賃貸借を通じて借家人保護を回避しようとする契約形態を防止する」ことにあります。

改正前の民法では消費貸借等に「旧20年上限」があり、賃貸借でも「短期間を繰り返す」ことで更新拒絶・法定更新を回避する手法が懸念されました。

「期間の定めなし」になることの実務的影響:

6ヶ月の契約→29条1項で「期間の定めなし」とみなされた場合：

1. 法定更新（26条）の規定が適用（期間の定めある借家の法定更新）ではなく、「期間の定めなし」の解約申入れルール（27条）が適用

2. 賃貸人から解約するには：6ヶ月前の申入れ＋正当事由（28条）が必要

3. 賃借人から解約するには：3ヶ月前の申入れ（27条1項）

「6ヶ月で終わるつもりで6ヶ月の契約をしたら、実は期間の定めなしの契約になっていて、賃借人を退去させるには正当事由が必要だった」というトラブルが生じることがあります。

定期借家（38条）での1年未満の活用場面（実務）:

定期借家は29条1項の制限を受けないため、6ヶ月・3ヶ月という短期の定期借家契約が可能です。

短期定期借家の活用場面：

• 大規模修繕前の「明け渡し期間」として短期定期借家で入居させる
• 新しい入居者が決まるまでの「繋ぎ」として短期で貸し出す
• 工事請負業者の現場近くの仮住まい（一時使用目的なら40条でも可）

ただし定期借家は書面・事前説明が必須（38条3項）であり、これを怠ると「普通借家として成立」（通常の法定更新あり）となるリスクがあります。

借地借家法27条（解約申入れ期間）の借主・貸主の非対称:

借地借家法27条は「建物の賃貸借の解約申入れ」について：

• 賃貸人（貸主）から：「6ヶ月前」の申入れが必要（かつ正当事由が別途必要・28条）
• 賃借人（借主）から：「3ヶ月前」の申入れで足りる

この非対称性（賃貸人が不利）は「借家人保護」の観点から設けられており、普通借家では賃貸人は正当事由なしに解約できません。

賃管士試験での頻出ポイント:

• 「1年未満→期間なしとみなす」（29条1項）
• 「定期借家（38条）は1年未満も有効」
• 「期間なしの解約申入れ：貸主6ヶ月・借主3ヶ月」（27条）
• 「貸主の解約には正当事由が必要」（28条）

根拠: 借地借家法27条・29条・38条（e-Gov 法令検索）。

一次数値: SHAKKA_MIN_KIKAN=1（借地借家法29条）出典: e-Gov、確認日2026-06-10。