賃管士 借地借家法 問7：借地借家法（借家契約の基本）

正答はcです。

正当事由の判断は「総合判断」です。Aに自己使用の必要性があること、立退料が提示されていることは正当事由を認める方向の要素ですが、Bの15年居住・高齢という事情（移転の困難性）は正当事由を弱める方向の要素です。

「自己使用の必要性があるから当然に認められる」（a）ではなく、「Bの事情があるから一切認められない」（b）でもなく、両方を総合的に衡量した上で判断されます。

100万円の立退料が十分かどうかも問題です（引越し費用程度では「立退料の補完機能」として十分でない可能性があります）。

本問の正当事由の総合評価（4要素に当てはめ）:

| 要素 | 本問での状況 | 正当事由への影響 |

|---|---|---|

| 賃貸人の必要性 | 自分の家を売却・代替住居なし→この建物で生活する必要 | 正当事由を強める |

| 賃借人の必要性 | 15年居住・高齢・近隣に転居先あり | 長期居住・高齢は強める方向だが、転居先あり→やや弱める |

| 建物の状況 | 本問では言及なし | 不明（中立） |

| 財産上の給付 | 100万円（引越し費用3ヶ月分）を提示 | 補完機能あり（ただし金額が十分かは別問題） |

各選択肢の整理:

• a（誤）: 自己使用の必要性があっても「当然に」認められるわけではない（Bの事情も考慮が必要）。
• b（誤）: 15年居住・高齢は正当事由を弱める要素だが「一切認められない」という絶対的な基準はない。
• c（正）: 総合判断が必要という正確な記述。
• d（誤）: 自己使用の必要性の判断は「転居先の有無」ではなく「この建物を使う必要があるかどうか」が核心。Aが転居先を確保できない→この建物しか住む場所がない→より必要性が高いともいえる。
• e（誤）: 28条の「財産上の給付」には金銭のみならず物品の提供・新住居の提供等の現物給付も含むとされている（判例・通説）。

【正当事由の総合判断の実務—賃貸人の「必要性」の証明と賃借人の「対抗」策】

実際の更新拒絶に関する訴訟では、賃貸人と賃借人がそれぞれの「必要性」を主張し、裁判所が28条の要素を総合判断します。

賃貸人側が「正当事由あり」を主張するための証拠・根拠:

1. 自己使用の必要性

- 自分の住居をなくした経緯（売却契約書・解約通知等）

- 家族の増加・介護の必要性等の具体的な事情

- 代替住居の確保が困難であることの証明

2. 建物の老朽化

- 建築士の診断書（耐震性不足・法定耐用年数超過等）

- 建替え計画書・工事見積書

- 建築基準法上の違反状態（既存不適格等）

3. 立退料の提示

- 金額の計算根拠（Bの移転費用・敷金礼金・引越し費用等）

- 誠実な交渉の証拠（申入れの書面・交渉記録）

賃借人側が「正当事由なし」を対抗するための主張:

1. 長期間の居住実績（15年等）→強い居住権の主張

2. 高齢・障害・子供の転校等の移転困難事情の主張

3. 立退料の不十分さの主張（「引越し費用のみでは到底足りない」）

4. 賃貸人の「必要性」の疑義（本当に自己使用するのか・転売目的でないか）

立退き交渉での現実的な解決策（双方の利益調整）:

多くの場合、裁判まで至らず任意の立退き交渉で解決します。

交渉成立の条件：

• 立退料の水準が賃借人にとって「移転によって被る不利益」を十分に補償する金額
• 退去期限（猶予期間）が十分にある（引越し先探しの時間が確保される）
• 賃貸人が誠実な交渉態度を示している（一方的な押し付けでない）

本問の100万円（引越し費用3ヶ月分）が「十分か」の判断：

• 15年居住・高齢のBにとって、新住居の敷金礼金（数十万円）・引越し費用・新規家賃との差額補償等を考慮すると、100万円は「補完機能として十分」とは言えない可能性がある
• 実際の交渉では「引越し費用の全額＋敷金相当額（1〜2ヶ月分）＋一定の慰謝料」という水準が交渉の出発点になることが多い

管理会社として立退き案件に関わる場合は「法律的な交渉は弁護士に委ねる」という原則の下、オーナーへの状況説明・弁護士への連携紹介が最重要の実務対応です。

根拠: 借地借家法28条（e-Gov 法令検索）、更新拒絶の正当事由に関する判例（最判昭和年代〜）。確認日2026-06-10。