賃管士 借地借家法 問8｜期間の定めなき借家の解約申入れ

正答はエです。

「予告期間を特約によって短縮できる」という記述が誤りです。借地借家法27条を含む「建物賃貸借の更新等」の節の規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効とされます（借地借家法30条）。

借地借家法の多くの規定は「賃借人に不利な特約を無効」とする強行規定的性格を持ちます。「6ヶ月前」という予告期間は最低限の保護であり、短縮は認められません。

アは27条1項の正確な記述。ウの賃借人からの3ヶ月前申入れは民法617条1項2号の正確な記述です。

借地借家法27条の解約申入れの整理:

借地借家法30条（強行規定）の適用:

「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」（30条。26条〜29条を含む第3章第1節に適用）

→ 賃貸人側の解約申入れの6ヶ月という予告期間を「2ヶ月前でよい」等の短縮特約は無効。

各選択肢の整理:

• ア（正）: 27条1項の通り。賃貸人からの申入れは6ヶ月経過で終了。
• イ（正）: 27条1項の申入れに加えて28条の正当事由が必要。
• ウ（正）: 民法617条1項2号の通り（借地借家法に賃借人からの申入れ期間の定めはない）。賃借人からは3ヶ月→賃貸人（6ヶ月）より短い。
• エ（誤）: 6ヶ月という予告期間は賃借人保護の規定であり、短縮特約は賃借人に不利なので無効（30条）。「特約によって短縮できる」は誤り。
• オ（正）: 法定更新→期間の定めなし（26条1項ただし書）→27条の解約申入れルールが適用される。

【借地借家法の「強行規定性」—賃借人保護規定を特約で変更できないルールの全体像】

借地借家法の各規定は「賃借人に不利な変更を禁止する」という強行規定的性格を持つものと、「当事者が合意で変更可能」という任意規定的性格を持つものがあります。

主要な「賃借人に不利な変更は無効」（強行規定的）な規定:

賃借人に有利な変更は有効（任意規定的な範囲の「下限」を上げる）:

強行規定は「賃借人に不利な方向への変更を禁止」するものであり、「賃借人に有利な方向への変更」は当然可能です。

例：「賃借人からの解約申入れは3ヶ月前だが、特約で1ヶ月前に短縮する」→賃借人に有利→有効

例：「賃貸人からの解約申入れは6ヶ月前だが、特約で12ヶ月前に延長する」→賃借人に有利→有効

法定更新後の「期間の定めなし」と解約申入れの実務:

法定更新後（26条1項ただし書）に「期間の定めなし」になった後の終了方法：

1. 賃貸人からの解約申入れ: 27条1項・6ヶ月前＋正当事由（28条）→最も困難な手順

2. 賃借人からの解約申入れ: 民法617条1項2号・3ヶ月前→賃借人が自発的に退去する場合

3. 合意解除: 双方の合意→立退料・敷金精算を含めた協議で合意→最も円滑な解決

「法定更新後は期間の定めなしになってしまうので、次回の更新時には合意更新書を取り交わして期間を再設定する」という管理実務が重要です。合意更新書によって期間を再設定することで、次の更新拒絶の機会（通知期間）を明確にできます。

根拠: 借地借家法26条・27条・28条・30条・37条、民法617条（e-Gov 法令検索）。

一次数値: 解約申入れの期間6ヶ月（借地借家法27条1項）出典: e-Gov、確認日2026-06-10。