賃管士 借地借家法 問8：借地借家法（借家契約の基本）

正答はエです。

「予告期間を特約によって短縮できる」という記述が誤りです。借地借家法27条の規定は借主保護の強行規定であり、賃借人に不利な特約（予告期間を短縮する等）は無効とされます（借地借家法37条による特約制限）。

借地借家法の多くの規定は「賃借人に不利な特約を無効」とする強行規定的性格を持ちます。「6ヶ月前ヶ月前」という予告期間は最低限の保護であり、短縮は認められません。

アは27条2項の正確な記述。ウの賃借人からの3ヶ月前申入れは27条1項の正確な記述です。

借地借家法27条の解約申入れの整理:

| 主体 | 解約申入れの予告期間 | 正当事由の要否 |

|---|---|---|

| 賃貸人（貸主）から | 6ヶ月前ヶ月前（27条2項） | 必要（28条） |

| 賃借人（借主）から | 3ヶ月前（27条1項） | 不要 |

借地借家法37条（強行規定性）の適用:

「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」（借地借家法37条の類推適用・または借家人保護の強行規定性から）

→ 賃貸人側の解約申入れの6ヶ月前ヶ月という予告期間を「2ヶ月前でよい」等の短縮特約は無効。

各選択肢の整理:

• ア（正）: 27条2項の通り。賃貸人からの申入れは6ヶ月前ヶ月経過で終了。
• イ（正）: 27条2項の申入れに加えて28条の正当事由が必要。
• ウ（正）: 27条1項の通り。賃借人からは3ヶ月前→賃貸人（6ヶ月前ヶ月）より短い。
• エ（誤）: 6ヶ月前ヶ月という予告期間は賃借人保護の規定であり、短縮特約は無効。「特約によって短縮できる」は誤り。
• オ（正）: 法定更新→期間なし→27条の解約申入れルールが適用される（26条2項の効果）。

【借地借家法の「強行規定性」—賃借人保護規定を特約で変更できないルールの全体像】

借地借家法の各規定は「賃借人に不利な変更を禁止する」という強行規定的性格を持つものと、「当事者が合意で変更可能」という任意規定的性格を持つものがあります。

主要な「賃借人に不利な変更は無効」（強行規定的）な規定:

| 規定 | 内容 | 賃借人に不利な特約の効力 |

|---|---|---|

| 26条（法定更新） | 更新拒絶には正当事由 | 「正当事由なしで更新しない」特約→無効 |

| 27条（解約申入れ期間） | 賃貸人からの6ヶ月前ヶ月前 | 6ヶ月前ヶ月より短縮する特約→無効 |

| 28条（正当事由） | 更新拒絶・解約申入れには正当事由 | 「正当事由不要」特約→無効 |

| 31条（対抗要件・引渡し） | 引渡しで対抗可能 | 対抗要件を排除する特約→無効 |

| 33条（造作買取請求権） | 造作の買取請求権 | 任意規定（特約で排除可能） |

| 36条（内縁配偶者承継） | 相続人なし死亡の場合の承継 | 任意規定（賃貸人が1ヶ月以内に反対可） |

賃借人に有利な変更は有効（任意規定的な範囲の「下限」を上げる）:

強行規定は「賃借人に不利な方向への変更を禁止」するものであり、「賃借人に有利な方向への変更」は当然可能です。

例：「賃借人からの解約申入れは3ヶ月前だが、特約で1ヶ月前に短縮する」→賃借人に有利→有効

例：「賃貸人からの解約申入れは6ヶ月前ヶ月前だが、特約で12ヶ月前に延長する」→賃借人に有利→有効

法定更新後の「期間の定めなし」と解約申入れの実務:

法定更新後（26条2項）に「期間の定めなし」になった後の終了方法：

1. 賃貸人からの解約申入れ: 27条2項・6ヶ月前ヶ月前＋正当事由（28条）→最も困難な手順

2. 賃借人からの解約申入れ: 27条1項・3ヶ月前→賃借人が自発的に退去する場合

3. 合意解除: 双方の合意→立退料・敷金精算を含めた協議で合意→最も円滑な解決

「法定更新後は期間の定めなしになってしまうので、次回の更新時には合意更新書を取り交わして期間を再設定する」という管理実務が重要です。合意更新書によって期間を再設定することで、次の更新拒絶の機会（通知期間）を明確にできます。

根拠: 借地借家法26条・27条・28条・37条（e-Gov 法令検索）。

一次数値: KAIYAKU_MOUSHIIRE_MONTH=6（借地借家法27条2項）出典: e-Gov、確認日2026-06-10。