管業 管理委託契約・実務 問2：標準管理委託契約書

標準管理委託契約書では、管理業者が担う業務を大きく「事務管理業務」「管理員業務」「建物・設備管理業務」に分類し、事務管理業務の中に「基幹事務」が含まれます。委託業務の範囲はこれらを組み合わせた形で構成されます。イの「追加費用なしに契約外業務を遂行する義務」はなく、ウの基幹事務の再委託は一括禁止であって個別再委託まで全面禁止ではありません。エは契約締結の根拠として誤りが含まれています。正答はアです。

標準管理委託契約書における委託業務は、①事務管理業務（基幹事務＋基幹事務以外の管理組合の会計の収支予算案・決算案の作成補助等）、②管理員業務、③建物・設備管理業務（清掃・点検・修繕等）の3区分から構成されます。このうち基幹事務とは、標準管理委託契約書別表第1に基づき、収納・出納・会計帳簿等の管理・維持修繕の企画立案の4業務を指します（マンション管理適正化法施行規則87条4号が法的根拠）。イは契約外業務の遂行義務がない点で誤り、ウは基幹事務の再委託は「一括再委託の禁止」（適正化法74条）が適用されるものの、個別の再委託まで禁止されているわけではないため誤り、エは総会決議との一致を義務づける規定は存在しない点で誤りです。正答はアです。

標準管理委託契約書（2018年改訂版）では、委託業務の範囲を別表に列挙する方式をとり、①事務管理業務（別表第1）・②管理員業務（別表第2）・③建物・設備管理業務（別表第3）の3本柱で構成しています。①の事務管理業務はさらに「基幹事務」と「基幹事務以外の事務管理業務」に分かれます。基幹事務の内容については、適正化法施行規則87条4号が「管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」と定め、標準管理委託契約書別表第1ではこれを収納・出納・会計帳簿等の管理・維持修繕の企画立案の4業務として具体化しています。基幹事務については適正化法74条の「一括再委託禁止」が適用されるため、管理業者は受託した基幹事務を他の管理業者に一括して再委託することができません。ただし、会計帳簿作成を公認会計士に、維持修繕企画立案の一部を設備業者に個別委託することは許容されます。この「一括再委託禁止」と「個別再委託の許容」の区別は本試験頻出の論点です。また、委託業務の追加・変更は契約変更手続きが必要であり、管理組合の意思決定（通常は理事会決議）と管理業者の合意が必要となります。