管業 管理委託契約・実務 問2｜標準管理委託契約書の業務区分・清掃業務の位置づけ

標準管理委託契約書3条は、管理事務を「事務管理業務（別表第1）」「管理員業務（別表第2）」「清掃業務（別表第3）」「建物・設備等管理業務（別表第4）」の4つに分けています。基幹事務は事務管理業務の中に含まれる業務で、独立した区分ではありません。清掃業務は建物・設備等管理業務とは別の区分です。アの「2つに区分」、ウの「建物・設備等管理業務は基幹事務に含まれる」、エの「区分の定めがない」はいずれも誤りです。正答はイです。

標準管理委託契約書3条は「管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第1から別表第4に定めるところにより実施する」として、①事務管理業務（別表第1）、②管理員業務（別表第2）、③清掃業務（別表第3）、④建物・設備等管理業務（別表第4）を掲げています。同条のコメントは、事務管理業務には適正化法2条6号に定める基幹事務が含まれると説明しています。基幹事務とは「管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」をいいます（適正化法2条6号）。アは管理員業務・清掃業務・建物・設備等管理業務を委託業務から外している点、ウは建物・設備等管理業務を基幹事務に含めている点、エは契約書に業務区分の定めがないとしている点で、いずれも誤りです。正答はイです。

4区分の中身を別表で確かめておくと、再委託や委託業務費の内訳といった後の論点を整理しやすくなります。①事務管理業務（別表第1）は「1 基幹事務」と「2 基幹事務以外の事務管理業務」に分かれます。基幹事務は、(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定（収支予算案の素案の作成・収支決算案の素案の作成・収支状況の報告）、(2)出納、(3)マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の3つです。基幹事務以外の事務管理業務には、理事長・理事会支援業務や総会支援業務があります。②管理員業務（別表第2）は、受付等の業務・点検業務・立会業務・報告連絡業務です。③清掃業務（別表第3）は、日常清掃と定期清掃です。④建物・設備等管理業務（別表第4）は、建物等の点検・検査のほか、エレベーター設備・給水設備・浄化槽・排水設備・電気設備・消防用設備等・機械式駐車場設備の点検等です。このように、清掃は「建物・設備等管理業務」の一部ではなく、別表第3という独立の区分に置かれています。また、同契約書のコメントは、警備業法に定める警備業務や消防法に定める防火管理者が行う業務は管理事務に含まれず、別個の契約にすることが望ましいとしています。法令との関係では、適正化法74条の一括再委託の禁止が及ぶのは基幹事務であり、契約書4条1項も、事務管理業務は「一部」に限って、管理員業務・清掃業務・建物・設備等管理業務は「全部若しくは一部」を再委託できる形にしています。どの業務がどの別表に置かれているかを、区分の名前と中身の両方で押さえておきましょう。正答はイです。