管業 管理委託契約・実務 問4：標準管理委託契約書

事務管理業務は「基幹事務」と「基幹事務以外の事務管理業務」に分かれます。基幹事務（収納・出納・会計帳簿管理・維持修繕企画立案）には含まれないが、管理業者が補助する業務として、総会・理事会の運営サポート、議事録の作成補助などが「基幹事務以外の事務管理業務」に該当します。アとイは基幹事務に含まれる行為です。エの施工は建物・設備管理業務です。正答はウです。

標準管理委託契約書（別表第1）では、事務管理業務を基幹事務（収納・出納・会計帳簿等管理・維持修繕企画立案）と基幹事務以外に二分します。基幹事務以外の事務管理業務の例としては、①組合員名簿・区分所有者変更届等の受付管理、②総会・理事会招集通知の作成・発送補助、③議事録の作成補助、④組合員への通知・連絡文書の作成、⑤行政機関等への申請・届出補助などが挙げられます。アの収納口座への入金処理は基幹事務（収納）に、イの収支予算案・決算案の作成は基幹事務（会計帳簿等管理）に該当します。エのバリアフリー改修施工は建物・設備管理業務の範疇です。したがって、基幹事務以外の事務管理業務にあたるのはウです。

標準管理委託契約書における事務管理業務の二分論は、マンション管理適正化法74条（基幹事務の一括再委託禁止）の適用範囲を画する実務的意義を持ちます。基幹事務以外の事務管理業務は再委託禁止の対象外であるため、管理業者は比較的自由に外部委託できますが、善管注意義務（同法76条）はすべての委託業務に及びます。総会・理事会の運営補助業務の具体的内容は改訂ごとに精緻化されており、2018年改訂版では議事録の「作成補助」から「作成」へ管理業者の関与が深まった面があります。また、理事会・総会の招集通知や議案書の作成は区分所有法・マンション管理適正化法が定める区分所有者・管理組合の固有権限ですが、実務上は管理業者が事実上主導するケースが多く、この「補助」と「代行」の線引きが紛争の原因になることがあります。さらに基幹事務と非基幹事務では報酬単価の設定方法が異なり（基幹事務は通常月額固定、非基幹事務は個別見積もりの場合も多い）、契約書の報酬条項と業務範囲の整合性を確認することが管理業者のリスク管理として重要です。上位資格のマンション管理士試験ではこの報酬構造の実務まで踏み込んだ出題がなされます。