マン管 管理実務 問1｜大規模修繕の計画策定プロセス

大規模修繕工事を進めるとき、管理組合が「修繕委員会」を作ることがあります。区分所有法には修繕委員会を置けという規定はなく、必ず作らなければならない組織ではありません。国のひな型である標準管理規約は、理事会が専門委員会を置いて特定の課題を調べさせることができると定め、その例として修繕委員会を挙げています。よってアが正答です。イは誤りです。形や使い方を大きく変えない計画修繕は、総会の普通決議で実施できると整理されています。

修繕委員会は区分所有法にもマンション管理適正化法にも規定のない任意の組織です。標準管理規約（令和7年10月改正）55条は「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる」とし、結果は理事会に具申するとしています。同条関係コメント③は、大規模修繕工事の計画の立案や業者の選定等を行う修繕委員会を具体例に挙げています。よってアが正答です。イは誤りです。区分所有法17条1項の特別の多数決（出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上）は「形状又は効用の著しい変更」を伴う共用部分の変更に必要なもので、その割合は規約で2分の1を超える範囲まで下げることもできます。外壁補修・屋上防水等の計画修繕は普通決議で実施できると整理されています（標準管理規約47条関係コメント⑧キ）。ウは誤りです。建築士法3条の独占は建築物の設計・工事監理についてのもので、大規模修繕工事の設計書作成を一律に設計事務所だけに限る規定ではありません。エは誤りです。建設業法19条1項は金額にかかわらず書面の相互交付を求めており、500万円未満を口頭でよいとする規定はありません。

計画策定では「誰が検討し、誰が決めるか」を分けて押さえます。標準管理規約55条の専門委員会は理事会の下で調査・検討し、結果を理事会に具申する組織です。同条関係コメント①は、検討対象が理事会の責任と権限を越える場合や、理事会活動に認められた経費以上の費用が必要な場合、運営細則の制定が必要な場合等には、専門委員会の設置に総会の決議が必要としています。また同コメント③は、修繕委員会が工事請負契約等の多額の発注に関与することから、委員候補者の本人確認を行うことが有効としています。工事の実施そのものは総会の決議事項で、標準管理規約48条十号は「第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を総会の議決事項に掲げています。決議要件は、2026年4月1日施行の改正区分所有法により、普通決議が「出席した区分所有者及びその議決権の各過半数」（39条1項）、共用部分の変更の特別の多数決が「区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席し、出席者の各4分の3以上」（17条1項）となりました。瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更は4分の3が3分の2に緩和されます（17条5項）。標準管理規約47条関係コメント⑥は、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項について、組合員総数及び議決権総数の過半数で決する旨を規約で定めることもできるとしています。建設業法19条1項は請負契約の書面化と署名又は記名押印・相互交付を求め、同条3項は相手方の承諾を得た電子的方法を認めています。建築士法3条2項は建築基準法上の「大規模の修繕」（主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・同法2条14号）等にも同条1項を適用するものであり、外壁補修や防水を中心とする一般の大規模修繕工事の設計書作成がすべて建築士の独占業務になるわけではありません。