マン管 管理実務 問1：管理実務

大規模修繕工事を進めるとき、管理組合が「修繕委員会」を作ることがあります。これは法律で「必ず作れ」と決まっているものではなく、理事会の負担を軽くして専門的に議論するために実務上推奨される任意の組織です。よってイが正答です。アの総会決議について、大規模修繕工事は「建替え」ではなく通常の管理行為ないし変更行為として扱われるため、4分の3要件は不要なケースが多く、誤りです。

修繕委員会は区分所有法・マンション管理適正化法のいずれにも規定されていない任意機関であり、標準管理規約（第55条コメント等）で設置を推奨しています。その性格は「理事会の諮問機関」として調査・比較検討・業者折衝等を行い、最終決定は理事会・総会が行うという二層構造です。よってイが正答です。アの4分の3決議（区分所有法17条1項）は「共用部分の変更のうち形状又は効用の著しい変更」に必要なもので、大規模修繕工事は形状・効用の著しい変更にあたらない「通常の変更・保存行為」として普通決議（過半数）で足りる場合が多く誤り。ウは設計書作成が一級建築士事務所に限定されるのは特定の規模・用途の建築物の設計に関する話であり、大規模修繕の設計監理は設計事務所が行うのが一般的ですが、「管理会社が直接作成することが禁止」とまでは言えず誤り。エは建設業法19条により請負契約は書面締結が原則ですが、「500万円未満なら口頭可」という規定はなく誤りです。

大規模修繕の計画策定プロセスは、マン管試験において手続的適法性（決議要件・委任関係）と実務上の組織設計の両面から問われます。修繕委員会の法的根拠は区分所有法でなく標準管理規約第55条に求められ、「理事会の下に置く専門委員会」として位置付けられます（同コメント参照）。委員会の設置・委員選任は理事会決議で足り、総会決議は不要です。ただし委員会が決定した事項はあくまで「理事会への提案」であり、工事の実施決定は総会普通決議（区分所有法18条1項・標準管理規約47条）が必要です。決議要件について、大規模修繕工事は「共用部分の変更」（区分所有法17条）に当たりますが、「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は普通決議で足ります。外壁補修・屋上防水・給排水管更生は「著しい変更」にあたらず普通決議で実施できるのが判例・実務の立場です（東京高判等）。一方、用途変更を伴うような改造や増築を伴う場合は4分の3特別決議が必要となる場合があります。建設業法19条は請負契約の書面交付を義務付け、契約金額にかかわらず書面が必要です（建設業法19条1項）。電子契約も認められます（同条3項）。なお2022年建設業法改正により電子書面の相互承諾が容易化されています。設計事務所の関与については、延べ面積300㎡超の建築物の大規模修繕は一級建築士の設計・工事監理が義務付けられ（建築士法3条1項3号）、事務所登録も必要です。このように複数法令が交差する点がマン管試験の難所であり、各要件の適用場面を正確に区別することが求められます。