マン管 管理実務 問4：管理実務

工事中は足場が建物の周囲に組まれます。この足場を悪用して部外者が建物内に侵入するリスクがあります。そのため、管理組合は施工会社と協力して鍵の管理・防犯カメラの設置・夜間の警備員配置などの対策を取ることが大切です。イが正答です。

大規模修繕中の防犯対策は管理組合の重要な責務です。足場は部外者の侵入経路となりやすく、居住者の安全確保のため施工会社との連携が不可欠です。イが正答です。アは管理組合が工事の「即時停止命令権」を持つという規定は請負契約上一般にはなく、クレームへの対応は施工会社との協議・工事監理者を通じた指摘によるものです。よって誤り。ウは居住者が直接現場監督に要求することは混乱を招きやすく、適切ではありません。窓口を管理組合理事会または工事監理者に一本化することが標準的手順です。よって誤り。エは共用部分への立入制限は工事上の一時的制約であり、管理費の減額請求権は発生しません。管理費は共用部分の維持管理費用として支払うものであり、一時的な使用制限は減額の根拠となりません。

工事中管理の論点は「管理組合・施工会社・設計監理者・居住者」の関係整理が核心です。責任関係について、設計監理方式では設計事務所（工事監理者）が施工会社に対して「工事監理報告書」を定期的に作成し、設計図書との整合確認・指摘事項の記録を行います（建築士法20条）。管理組合は工事監理者のチャンネルを通じて品質を確認するのが適切であり、居住者が直接施工会社に個別要求をすると、施工会社が「誰の指示に従うべきか」が不明確になり現場が混乱します。防犯対策については、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」コメントも「工事期間中の防犯管理は施工会社と管理組合が役割を明確にして連携すること」を求めています。実務上は「工事期間中の防犯管理計画書」を施工前に施工会社から提出させ、①足場への防犯ネット設置、②出入口の施錠管理（工事業者への合鍵管理名簿）、③防犯カメラの増設・モニタリング、④夜間警備員の配置（特に足場解体完了まで）が標準的な対応です。クレーム対応については、「工事調整会議」を定期開催（週1回程度）して管理組合・施工会社・設計監理者・管理会社が一堂に会し、クレーム内容・対応状況・工程への影響を共有するプロセスが確立されています。騒音・振動については騒音規制法・振動規制法に基づく特定建設作業の規制（作業時間・騒音レベル等）があり、施工会社は遵守義務を負います。管理費（共益費）の減額請求については、管理費はあくまで共用部分の維持管理費用であり、一時的な使用制限は区分所有法上の義務（同6条1項・利用上の禁止請求はできない）の範囲内で許容される工事上の制約です。減額請求の法的根拠はなく、認められません。