マン管 管理実務 問4｜工事中の管理組合の役割と安全管理

工事中は足場が建物の周囲に組まれます。この足場を悪用して部外者が建物内に侵入するおそれがあります。そのため、管理組合は施工会社と協力して鍵の管理・防犯カメラ・夜間の見回りなどの対策を取ることが大切です。エが正答です。

大規模修繕中の防犯対策は管理組合の重要な課題です。足場は部外者の侵入経路になりやすく、居住者の安全確保のため施工会社との連携が欠かせません。エが正答です。アは、管理組合が工事の「即時停止命令権」を持ち施工会社が当然に従うという規定は請負契約上一般にはなく、クレームへの対応は施工会社との協議や工事監理者を通じた指摘によって行うのが通常です。よって誤り。ウは、居住者が直接現場監督に要求すると指示系統が混乱しやすく、適切ではありません。窓口を管理組合（理事会・修繕委員会）や工事監理者に一本化するのが標準的な手順です。よって誤り。イは、足場による一時的な使用の制限は工事に伴う制約であり、それを理由に管理費の減額を請求できる根拠はありません。管理費は共用部分等の通常の管理に要する経費に充てるものです（標準管理規約27条）。

工事中の管理は「管理組合・施工会社・工事監理者・居住者」の役割分担を明確にすることが核心です。設計監理方式では、設計事務所が工事監理者として施工が設計図書どおりに行われているかを確認します（建築士法2条8項）。建築士は工事監理を終了したときは、直ちに、その結果を文書で建築主に報告しなければなりません（同法20条3項）。管理組合は工事監理者や修繕委員会を通じて品質を確認するのが適切であり、居住者が個別に施工会社へ指示を出すと、施工会社が誰の指示に従うべきかが不明確になり、現場が混乱します。防犯については、着工前に施工会社と役割分担を決めておき、足場への侵入防止、出入口や資材置場の施錠管理、防犯カメラの活用、夜間の巡回などを工事計画に組み込みます。定期的に管理組合・施工会社・工事監理者が集まる打合せを設け、クレームの内容と対応状況、工程への影響を共有する方法も有効です。管理費の減額については、管理費は区分所有者が管理組合に納入するもので（標準管理規約25条）、通常の管理に要する経費に充当されます（同27条）。足場の設置による一時的な使用の制限は、共用部分の修繕に伴う制約として受け入れるべきものであり、減額請求の根拠はありません。なお、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他共同の利益に反する行為をしてはならないとされています（区分所有法6条1項）。工事の妨げとなる行為が続く場合には、この規定に照らした対応も検討されます。