マン管 管理実務 問2：管理実務

大規模修繕の発注方式には主に「設計監理方式」と「責任施工方式」があります。責任施工方式は施工会社が調査から施工まで全部まとめて担当するので管理組合の窓口が一本化されます。一方、施工会社が自分でチェックする形になるため、中立的な第三者による品質チェックが働きにくいという弱点があります。よってイが正答です。

発注方式の比較はマン管試験の頻出論点です。設計監理方式は設計事務所（設計・監理）と施工会社（施工）を分離して発注する方式です。設計事務所が中立的立場で設計書を作成し、施工会社選定・工事監理を行うため、品質確保の第三者性が高いとされます。責任施工方式は一社（ゼネコンや専門業者）が設計から施工まで一括受注する方式であり、窓口一本化・工期短縮のメリットがある反面、同一業者が自己の施工を監理するため第三者チェックが機能しにくい点が課題です。イが正答です。アは設計監理方式を「設計と施工が同一法人」と説明しており、設計監理方式の定義と正反対で誤り。ウはCM方式のCMrは施工を自ら行わず、発注者の代理人として専門工事業者の選定・調整・コスト管理を行う方式であり誤り。エに法律上の禁止規定はなく、設計事務所が施工会社選定（見積徴収・評価支援等）に関与することは設計監理方式の通常業務の一部であり誤り。

大規模修繕の発注方式はマンション管理の実務において管理組合の意思決定に直結する重要論点です。国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2021年）でも発注方式別の工事費水準・品質の差異が分析されており、試験でも実務的知見が問われます。設計監理方式のポイントは、設計事務所が利害関係のない立場（ピュアCM的側面）で設計図書を作成し、その図書に基づいて複数施工会社から競争入札・見積比較を行う点にあります。施工中は設計事務所が「工事監理者」として施工会社の作業が設計図書通りかを確認します（建築士法2条8項の工事監理）。費用は設計監理料（工事費の数パーセント程度）が別途発生しますが、施工の客観的品質チェックと競争原理によるコスト適正化が期待できます。責任施工方式では施工会社が設計図書も作成するため、既存大規模修繕を多数手がける会社の経験値を活かせますが、「設計と施工を兼ねる者が工事監理者を兼務できない」という建築士法26条の趣旨との緊張関係があります。なお同一系列の設計事務所と施工会社が事実上一体で動く「疑似設計監理方式」は独立性の観点から問題があるとされています（国交省ガイドライン参照）。CM方式はCMrが発注者（管理組合）の代理人として、施工会社の分割発注・コスト透明化・スケジュール管理を行うものです。CMrは施工者ではなく、建設業許可は不要ですが、建築士事務所登録が必要な設計監理業務と明確に区別されます。マン管試験では各方式のメリット・デメリット・法的根拠を横断的に理解することが要求されます。