マン管 管理実務 問6：管理実務

大規模修繕で外壁の防水工事を行った後、8年後に雨漏りが発覚したとします。雨水の侵入を防ぐ部分の施工不良は「品確法」という法律で10年間は施工会社に責任を追及できます。8年なのでまだ期間内です。ウが正答です。

住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）94条・95条は、「新築住宅の構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を義務付けています。大規模修繕の外壁防水工事は「雨水の浸入を防止する部分」に直結するため、引渡しから10年以内であれば品確法の瑕疵担保責任を追及できます。ウが正答です。アは保証書の保証期間（約定保証）と法令上の瑕疵担保責任（強行規定）は別物であり、法令上の義務は保証書で短縮できません。よって誤り。イは管理組合は共有部分について区分所有者全員を代理・代表して請求主体となり得ますが、専有部分の損害については個別区分所有者が請求するのが原則であり、記述が「一切請求できない」と断定しているのは誤りです（管理組合が専有部分損害も含め一体請求する場合もあります）。エは工事監理者の懈怠が損害発生に相当因果関係がある場合には不法行為責任（民法709条）・債務不履行責任が生じ得ますが、「設計上の誤りがなくても請求できる」という記述は常に正しいわけではなく、実際には監理義務の内容・懈怠の立証が必要です。

大規模修繕後の瑕疵対応はマン管試験で民法改正・品確法・実務の三層を問う重要論点です。まず品確法の適用範囲について、同法94条・95条の「新築住宅」への10年瑕疵担保は、「新築」（建設工事完了から1年以内かつ人が住んでいない）に限定されます。既存マンションの大規模修繕には「新築住宅」の定義が当てはまらないため、品確法94条の強行規定が直接適用されるかは論点です。ただし、大規模修繕工事の請負契約に品確法相当の保証条件を盛り込む（10年保証・保証書交付）実務慣行があり、契約による約定保証として機能します。外壁防水・屋上防水については、「雨水の浸入を防止する部分の瑕疵」として10年保証を要求する実務が確立しています。2020年民法改正後は「契約不適合責任」（民法562条以下）の枠組みで整理され、知った時から1年以内の通知（同637条1項）が権利保存の要件となりました。施工会社が倒産した場合の対応として、①住宅瑕疵担保責任保険（まちまち法人保険）への保険金請求、②保証会社への求償、③設計事務所の工事監理懈怠責任の追及（民法709条）があります。工事監理者の責任については、建築士法上の「工事監理義務」（同20条）違反が損害発生と因果関係を有する場合に不法行為・債務不履行責任が認められます（名古屋高判等）。具体的には、施工不良を発見し得たのに指摘しなかった（懈怠）の立証が必要であり、「設計に誤りがなければ責任なし」とはなりません。管理組合の実務としては、竣工時に保証書の内容・施工会社の保険加入状況を確認し、倒産リスクに備えた保険付保の有無を必ず確認することが求められます。