マン管 管理実務 問6｜品確法94条の10年瑕疵担保責任の適用範囲

品確法の「10年間は施工会社に責任を追及できる」というルールは、新しく住宅を建てる工事の請負契約についてのものです。すでに建っているマンションの外壁防水などの大規模修繕工事には、このルールはそのままでは当てはまりません。イが正答です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）94条1項は「住宅を新築する建設工事の請負契約（住宅新築請負契約）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間…瑕疵について…担保の責任を負う」と定めています。対象は「住宅新築請負契約」であり、既存マンションの大規模修繕（改修）工事の請負契約はこれに当たりません。イが正答です。アは上記のとおり適用範囲を誤っており誤り。ウは大規模修繕の保証書は施工会社との合意（約定保証）であり、品確法94条のような法律上の強行規定ではありません。保証期間・範囲は契約内容によります。誤り。エは大規模修繕工事の瑕疵についても、民法の契約不適合責任（562条以下・637条の通知期間の制限あり）を追及できます。品確法上の責任のみに限定される根拠はありません。誤り。

品確法94条・95条は「住宅を新築する建設工事の請負契約」及び「新築住宅の売買契約」を対象に、引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、民法の契約不適合責任に相当する担保責任（履行の追完・報酬減額・損害賠償・解除）を強行規定として義務付けています（同94条2項は注文者に不利な特約を無効とする）。この10年責任は「新築」を前提としており、既に人が使用しているマンションの外壁防水工事等の改修工事を対象とする条文ではありません。したがって既存マンションの大規模修繕工事の瑕疵については、品確法94条ではなく、民法の契約不適合責任（562条以下）とその期間制限（637条1項：注文者が不適合を知った時から1年以内の通知）が基本的な法的枠組みとなります。実務では、施工会社が任意に「保証書」を交付し、外壁防水等の部位ごとに一定の保証期間を付けることがありますが、これは品確法94条の強行規定とは別の、契約当事者間の合意に基づく保証であり、その期間・範囲・免責事由は契約内容次第です。管理組合の実務対応としては、契約締結時・竣工時に①保証書の保証期間・対象範囲・免責事由、②施工会社の財務状況や、改修工事を対象とする瑕疵保険への加入の有無を確認しておくことが重要です。