マン管 管理実務 問5：管理実務

工事が終わったら「竣工検査」を行い、問題なければ引渡しです。検査で見つかった修理箇所はできる限り引渡し前に直すのが原則ですが、軽い補修なら「引渡し後に直す」という条件付きで受け取ることもあります。これを「保留事項」として管理する実務慣行があります。イが正答です。

竣工検査は施工会社・工事監理者（設計事務所）・管理組合（修繕委員会）の三者が立ち会って実施するのが設計監理方式の標準手順です。設計事務所は建築士法20条に基づく工事監理の一環として最終検査に立ち会い、「工事監理報告書」を作成します。よってアは誤りです。イは正答であり、一般的に「竣工前検査→手直し→最終確認→引渡し」の流れを経ますが、軽微な未完成部分は引渡し後補修完了を条件に「保留事項リスト」として記録し、保証書に反映させる実務慣行があります。ウは民法636条（旧法：570条準用）に基づく請負人の瑕疵担保責任は、建物の場合は引渡し後5年（木造は10年）存続し、引渡時に即座に消滅するものではありません（品確法も参照）。エの保証書・竣工図・使用材料リストは実務慣行・契約に基づく交付義務であり、区分所有法に明示された法定書類ではないため誤りです。

竣工検査・引渡しプロセスはマン管実務において「品質の最終確認の場」として位置付けられます。設計監理方式では工事監理者（建築士）が「完了検査調書」を作成して管理組合に提出することで、設計図書との整合性が第三者的に担保されます（建築士法20条2項）。引渡し書類の管理も重要な実務事項です。管理組合が受領すべき書類は、①竣工図（施工中の変更を反映した最終設計図）、②完成保証書（工事保証の範囲・期間・免責事項）、③使用材料リスト（メーカー・品番・施工箇所）、④取扱説明書（設備機器等）、⑤工事写真（工事前・工程中・完了後の記録写真、特に隠蔽部分）、⑥工事監理報告書です。これらは区分所有法上の法定書類ではなく、契約条件・実務慣行に基づくものです。瑕疵担保責任については、2020年民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」（民法562条以下）に名称変更されました。建設工事については民法637条の「知った時から1年」と品確法の「引渡しから10年（雨水浸入・構造耐力）」が適用されます。大規模修繕のうち防水・外壁補修は雨水浸入に関わるため品確法10年保証の対象となる可能性があります。実務上は施工会社から「保証書」（通常5〜10年の瑕疵保証）を受領し、その内容（保証範囲・免責事項・保証の承継可否）を精査して管理組合として保管します。工事記録写真は隠蔽部分（防水層の重なり・鉄筋継ぎ手等）の施工不良を後日証明する唯一の証拠となり得るため、工事監理者が確認・管理する体制が重要です。