マン管 民法・区分所有法 問1区分所有法

玄関ドアは「内側＝専有部分／外側＝共用部分」と分けるのが標準管理規約の考え方です。内側は住戸を使う人だけが触る部分なので専有、外側は廊下に面しているので共用、というイメージです。バルコニーは「専有部分の上にある」と思いがちですが、避難経路としてみんなが使うので共用部分（専用使用権付き）になります。よって正答はアです。

区分所有法の専有部分は、①構造上の独立性、②利用上の独立性を備えた建物の部分です（区分所有法1条・2条3項）。玄関ドアについて、標準管理規約7条（専有部分の範囲）は錠及び内部塗装部分を専有部分とし、それ以外は共用部分とする整理を採用しており、内側＝専有・外側＝共用の二分構成です。よってアが正答です。イのバルコニーは「専有部分の上にある」が、避難経路としての性格から共用部分とされ、区分所有者には専用使用権が認められる扱いであり誤り（標準管理規約の整理）。ウは誤りです。数個の専有部分に通ずる廊下・階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は区分所有権の目的とならず（区分所有法4条1項）、規約によっても専有部分とすることはできません。規約で共用部分にできるのは、専有部分となり得る建物の部分と附属の建物です（同条2項）。エは、専有部分内の枝管部分は専有部分とするのが標準管理規約7条の整理であり誤り。

区分所有法における専有部分・共用部分の区別は、マン管試験で最頻出の論点です。構造上の共用部分（区分所有法4条1項・廊下・階段室等）と規約共用部分（同4条2項・規約によって共用部分とされたもの＝管理事務室・集会室等。登記しなければ第三者に対抗できない）の区別、専有部分内に存する設備の帰属、専用使用権の3点が中核です。玄関ドアは標準管理規約7条により内外で帰属が異なる二分構成を採用しています。これは、内側塗装の自由度を区分所有者に認めつつ、外観統一の必要性から外側を共用部分とする実務的な整理です。バルコニーは「専有部分の上に物理的に存する」ものの、避難経路としての公共性を持ち、共用部分（専用使用権付き）と整理されます。修繕費用は、通常の使用に伴う保存行為は使用者負担、躯体・防水部分の計画修繕は共用部分の修繕として管理組合負担という二段階の処理が一般的です。雑排水管・汚水管については、専有部分内にある枝管は専有部分、本管は共用部分とするのが標準管理規約の基本的な整理ですが、配管の位置（例：下の階の天井裏を通っているか）・構造・点検や修理の方法によって帰属が争われることがあり、個別に判断されます。標準管理規約は、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が共用部分の管理と一体として行うことができる旨の規定を置いています（21条）。マン管試験では条文・標準管理規約・判例の三層構造を正確に区別することが要求されます。なお構造上の共用部分は規約をもって専有部分とできない一方、専有部分となり得る建物の部分は規約によって共用部分とできる（区分所有法4条2項）という非対称性も頻出です。