マン管 民法・区分所有法 問1：区分所有法

玄関ドアは「内側＝専有部分／外側＝共用部分」と分けるのが標準管理規約の考え方です。内側は住戸を使う人だけが触る部分なので専有、外側は廊下に面しているので共用、というイメージです。バルコニーは「専有部分の上にある」と思いがちですが、避難経路としてみんなが使うので共用部分（専用使用権付き）になります。よって正答はアです。

区分所有法の専有部分・共用部分の区別は、①構造上の独立性、②利用上の独立性で判定します（区分所有法2条1項・3項）。玄関ドアは、標準管理規約7条2項及び同コメントが「錠及び内部塗装部分は専有部分、それ以外は共用部分」と整理し、内側＝専有・外側＝共用の二分構成を採用します。よってアが正答です。イのバルコニーは「専有部分の上にある」が、避難経路としての公共性から共用部分（専用使用権付き）であり誤り（標準管理規約7条2項3号）。ウは法定共用部分（廊下・階段・エレベーター等の構造上の共用部分）は規約をもって専有部分とすることはできない（規約共用部分にできるのは「規約により共用部分とした附属の建物・部分」のみ・区分所有法4条2項）ため誤り。エは雑排水管・汚水管の本管部分は共用部分だが、専有部分内の枝管部分は専有部分とするのが標準管理規約7条2項4号の整理であり誤り。

区分所有法における専有部分・共用部分の区別は、マン管試験で最頻出の論点です。法定共用部分（同2条4項・構造上の共用部分）と規約共用部分（同4条2項・規約によって共用部分とされたもの＝管理事務室・集会室等）の区別、専有部分内に存する設備の帰属、専用使用権の3点が中核です。玄関ドアは標準管理規約7条2項により内外で帰属が異なる二分構成を採用しています。これは、内側塗装の自由度を区分所有者に認めつつ、外観統一の必要性から外側を共用部分とする実務的解釈です（東京高判昭和55年12月25日判時1003号97頁参照）。バルコニーは「専有部分の上に物理的に存する」ものの、避難経路として消防法上の公共性を持ち、共用部分（専用使用権付き）と整理されます（標準管理規約7条2項3号）。修繕費用は専用使用部分は使用者負担、躯体・防水部分は共用部分修繕として管理組合負担という二段階処理が確立されています。雑排水管・汚水管の枝管問題は、最高裁判例（最判平成12年3月21日判時1714号23頁）が「専有部分内の配管も本管と一体不可分の場合は共用部分」と判示し、判例による例外的取り扱いがあります。標準管理規約7条2項4号は本判例の射程内で「専有部分にある枝管・配線」を専有部分としつつ、点検・補修における管理組合の関与（同21条コメント）を認める運用です。マン管試験では条文・標準管理規約・判例の三層構造を正確に区別することが要求されます。なお法定共用部分は規約をもって専有部分とできない一方、専有部分は規約によって共用部分とできる（区分所有法4条2項）という非対称性も頻出です。