宅建士 法令上の制限 問2都市計画法（区域区分）

区域区分（線引き）とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることです。原則は「定めることができる」（任意）ですが、①首都圏・近畿圏・中部圏の整備法に定める一定の区域を含む都市計画区域と、②政令で定める大都市（指定都市）に係る都市計画区域では、区域区分を定めなければなりません（法7条1項ただし書）。エは①だけに限っており、指定都市を含む都市計画区域でも義務となる点を落としているため誤りです。正答はエです。

ア：法7条2項は、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定めており正しい。イ：市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です（法7条3項）。市街化調整区域の開発行為は、法33条の技術基準に加えて法34条各号のいずれかに該当する場合でなければ許可されないため、原則として許可されないという記述は正しい。エ：法7条1項は区域区分を「定めることができる」としたうえで、ただし書で、1号（首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏開発整備法の都市整備区域の全部又は一部を含む都市計画区域）と、2号（大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの）について区域区分を定めるものとしています。2号の政令は施行令3条で、指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域（指定都市の区域の一部を含むもので区域内人口50万未満のものを除く）です。三大都市圏の区域に限るとするエは2号を欠いており誤り。正答。ウ：法29条1項2号により、市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域内で、農業・林業・漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為は許可不要であり正しい。

区域区分（線引き制度）は1968年制定の現行都市計画法で導入された制度で、市街地の無秩序な拡大（スプロール）を防ぐことを目的とします。区域区分を定めなければならないのは、法7条1項ただし書の①1号：首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏開発整備法の都市整備区域の全部又は一部を含む都市計画区域、②2号：大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの（施行令3条：指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域。ただし指定都市の区域の一部を含む都市計画区域で、その区域内の人口が50万未満のものを除く）です。三大都市圏の区域は法律本体（1号）に、指定都市は政令（2号・施行令3条）に置かれている、という構造の違いも押さえておきましょう。これ以外の都市計画区域では、区域区分を定めるかどうかは都道府県の判断に委ねられます（法7条1項本文）。なお区域区分に関する都市計画は都道府県が定めます（法15条1項2号）。農林漁業用建築物等のための開発行為の許可不要（法29条1項2号）は、市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域で適用され、市街化区域には適用されません（市街化区域では同項1号の規模要件で判断します）。市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築物の新築等にも原則として都道府県知事の許可が必要となるため（法43条1項）、宅建業者は開発許可の有無・法43条の許可の要否・農地法の許可の要否をあわせて調査し、重要事項説明に反映させる必要があります。