宅建士 法令上の制限 問3：都市計画法（用途地域）

用途地域は都市計画法で定められた土地利用の種別で、全13種類あります。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であるため、原則として用途地域を定めないこととされています。イはこの原則を正しく述べており正答です。用途地域は市町村が定めるのが原則ですが、一定の場合は都道府県が定めることもできます。

用途地域は都市計画法8条に基づく地域地区の一種で、住居系8種・商業系2種・工業系3種の計13種類です（アは正しく「13種類」を述べていますが、問いは「正しいもの」なので他の肢との比較が必要）。市街化調整区域には法13条1項7号により「原則として用途地域を定めない」とされており（イは正しい。正答）。用途地域は、大都市圏では都道府県が定めることも認められており（法15条1項）、「市町村が定めるのみ」とするウは誤り。エの「準住居地域」の定義（法9条8項）は「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域」であり正しい記述ですが、本問ではイが正答のため選択肢としての正誤ではなくイとの比較で判断します。なお本問の「誤っているもの」ではなく「正しいもの」を選ぶ点に注意が必要です。

用途地域の法体系は都市計画法8条（地域地区の種類）・9条（各地域の定義）・13条（都市計画の基準）が基礎となります。13種類の用途地域は、住居系（第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居・田園住居）8種、商業系（近隣商業・商業）2種、工業系（準工業・工業・工業専用）3種です。2019年の都市計画法改正で「田園住居地域」が追加されて現行13種類となった経緯も重要です。市街化調整区域への用途地域不設定原則（法13条1項7号）は「原則」であり例外があります：具体的には法34条11号に基づく条例指定区域（いわゆる「34条11号条例」）においても、条例で用途地域を定めることは稀で、多くは「特定用途制限地域」を活用します。用途地域の指定権者については、法15条により「政令で定める大規模なもの」以外は市町村が定めますが、「政令で定める大規模なもの」および「二以上の市町村の区域にわたるもの」については都道府県が定めることができます（ウが誤り）。エの準住居地域（法9条8項）は道路沿道立地の商業利便性と住環境の調和を図る地域で、自動車関連施設・ホテル・劇場等の立地が可能である一方、住宅も建築できます。宅建試験では各用途地域への建築可否（建築基準法48条・別表第二との組み合わせ）との連携問題が頻出です。田園住居地域は「農地との調和のとれた低層住宅の環境」を保護するため、農地の開発行為にも都市計画法の許可が必要となる特殊な用途地域であり、農地法との二重規制が生じる点で実務上も重要です。