宅建士 法令上の制限 問6：都市計画法（開発許可）

開発許可を受けた区域内では、工事完了後に予定建築物を建築することができます。ただし、市街化調整区域内では、工事完了後であっても予定建築物以外の建築物を建てるには都道府県知事の許可が必要です（法42条1項）。また、市街化調整区域内では開発許可なしに建築物を建てようとする場合も都道府県知事の許可が必要です（法43条）。ウが法42条1項の正確な内容を述べており正答です。

開発許可に関する建築制限は2段階に分かれます。①工事完了前（法37条）：工事完了検査済証の交付前は、原則として当該開発区域内で建築不可（アは誤り）。②工事完了後（法42条）：開発許可を受けた区域内では予定建築物等以外の建築物の建築または用途変更は禁止が原則。ただし、市街化区域内の開発許可区域では、都道府県知事が許可すれば可能（法42条1項ただし書）。市街化調整区域内では、工事完了後も都道府県知事の許可が必要で例外が認められにくい（ウは正しい。正答）。イ「許可なしに予定建築物以外を建築できる」は法42条に反し誤り。エ「市街化調整区域内の開発許可なしの建築」については法43条1項で都道府県知事の許可が義務付けられており誤り。

開発許可区域内の建築制限は都市計画法37条・42条・43条が連携する体系です。法37条は工事完了前の建築禁止（予定建築物等の建築・工事を完了した公益施設等の利用は例外）を規定し、これにより許可を受けた設計通りの開発が完了するまでの担保となります。法42条は工事完了後の制限で、予定建築物以外の建築物の建築を禁止しています。市街化区域等（非調整区域）では都道府県知事の許可または用途地域内での用途変更が認められますが、市街化調整区域では同知事許可のハードルが高く設定されています。法43条は開発許可を受けていない区域（市街化調整区域内の既存権利地・旧既存宅地等）における建築を規制するもので、都道府県知事の許可を要します（例外：農林漁業用建築物、既存建築物の用途変更で知事が承認したもの等）。宅建業者が市街化調整区域内の既存建築物を売買する際は、①開発許可の有無、②法42条・43条に基づく建築制限の有無、③建替え・増改築時の許可要否を調査し、重要事項説明（法35条「都市計画法その他法令の規定による制限」の欄）に正確に記載する必要があります。「市街化調整区域内の建物は建替えできないかもしれない」という情報は買主の判断に直結するため、調査義務違反・説明義務違反となれば損害賠償・契約解除のリスクがあります。