宅建士 法令上の制限 問6｜開発許可後の制限・建築制限

開発許可を受けた区域内では、工事完了後に予定建築物を建築することができます。ただし、市街化調整区域内では、工事完了後であっても予定建築物以外の建築物を建てるには都道府県知事の許可が必要です（法42条1項）。また、市街化調整区域内では開発許可なしに建築物を建てようとする場合も都道府県知事の許可が必要です（法43条）。エが法42条1項の正確な内容を述べており正答です。

開発許可に関する建築制限は2段階に分かれます。①工事完了前（法37条）：工事完了の公告（法36条3項。検査済証の交付後に行われる）があるまでの間は、工事用の仮設建築物や知事が支障がないと認めたとき等を除き、建築物を建築できない（アは誤り）。②工事完了後（法42条1項）：開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告後は予定建築物等以外の建築物の新築や用途変更は禁止が原則。例外は、都道府県知事が利便の増進上・環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は当該開発区域内の土地に用途地域等が定められているとき（同項ただし書）。市街化調整区域には原則として用途地域が定められないため（法13条1項7号）、予定建築物以外の建築物を建築するには知事の許可が必要となる（エは正しい。正答）。イ「許可なしに予定建築物以外を建築できる」は法42条に反し誤り。ウ「市街化調整区域内の開発許可なしの建築」については法43条1項で都道府県知事の許可が義務付けられており誤り。

開発許可区域内の建築制限は都市計画法37条・42条・43条が連携する体系です。法37条は工事完了の公告（法36条3項）までの建築禁止を規定し（例外：工事用の仮設建築物の建築、都道府県知事が支障がないと認めたとき、開発行為に同意していない権利者が権利の行使として建築するとき）、許可どおりの開発が完了するまでの担保となります。法42条1項は工事完了の公告後の制限で、予定建築物等以外の建築物の新築・用途変更等を禁止し、知事が支障がないと認めて許可したとき又は用途地域等が定められているときを例外としています。法43条1項は、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域での建築物の新築・改築・用途変更等に都道府県知事の許可を求めるものです（許可不要：法29条1項2号・3号の建築物〔農林漁業用建築物・公益上必要な建築物〕、都市計画事業の施行として行うもの、非常災害のため必要な応急措置、仮設建築物の新築、通常の管理行為・軽易な行為等）。宅建業者が市街化調整区域内の既存建築物を売買する際は、①開発許可の有無、②法42条・43条に基づく建築制限の有無、③建替え・増改築時の許可要否を調査し、重要事項説明（宅建業法35条1項2号「法令に基づく制限」の欄）に正確に記載する必要があります。「市街化調整区域内の建物は建替えできないかもしれない」という情報は買主の判断に直結するため、調査義務違反・説明義務違反となれば損害賠償・契約解除のリスクがあります。