宅建士 権利関係 問5民法物権

不動産の所有権は、先に登記を備えた方が優先します（民法177条）。二重売買の場合、先に売買契約を結んでも登記がないと保護されません。ただし、著しく不公正な方法で権利を取得した「背信的悪意者」は民法177条の「第三者」に含まれません。背信的悪意者からの転得者は、転得者自身が背信的悪意者と評価されなければ「第三者」に当たり、登記を備えれば保護されるためエが正答です。

民法177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は…登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めます。二重売買において、B・Cは対抗関係に立ち、先に登記を備えた方が所有権を主張できます。アは「先に契約成立したBが優先」としており誤り（登記基準）。イは「Cが登記なし・Bが登記なし」の状況でBがCに対して主張できるか、という問題で、双方未登記の場合はいずれも対抗できず誤り。ウは民法177条の対抗要件は登記のみであり、善意・悪意は問いません（判例）。ただし背信的悪意者（登記欠缺を主張する正当な利益を有しない者）は「第三者」から排除されます。Cが単なる悪意者であれば登記優先であり、ウの「善意も要件」は誤り。エは背信的悪意者Cからの転得者Dについて、最高裁判例（最判平成8.10.29）は転得者の背信性をD自身について独立に評価するとし、D自身がBとの関係で背信的悪意者と評価されない限りDは民法177条の「第三者」に当たり、登記を備えたDはBに所有権を対抗できるとしており正答。

不動産物権変動の対抗要件（民法177条）は宅建試験の最重要論点です。民法176条が意思主義（合意のみで物権変動）を採用し、177条が公示原則（登記で対抗）を採用することで、公示のない二重売買状態が生じます。「第三者」の範囲については判例が絞り込みを行っており、①当事者及びその包括承継人以外の者、②登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する者（大連判明治41.12.15）に限定されます。背信的悪意者論（最判昭和43.8.2）は、単なる悪意（登記のないことを知っていた）だけでなく、登記欠缺を積極的に利用して不動産を取得した者は「第三者」から排除されるという理論です。背信性の判断は、①売主との関係（妨害意図・不当競争）、②取得の経緯（詐欺的・強制的）等を総合的に評価します。背信的悪意者からの転得者については、転得者が背信性を引き継ぐか否かが問題です。最判平成8.10.29は「転得者が独自に背信的悪意者と評価される事情があるか否か」を判断基準とし、転得者自身が背信的悪意者と評価されなければ、背信的悪意者Cからの転得者であっても民法177条の「第三者」に当たり、登記を備えた転得者は第一買主に所有権を対抗できるとしました。宅建取引実務では、登記情報の事前調査（登記事項証明書の確認）が重要事項説明（宅建業法35条）の一部を構成しており、二重売買リスクを事前に回避する義務があります。また、中間省略登記（A→B→Cの連続売買をA→C直接登記）は現行法上原則として認められず（不動産登記法の趣旨）、適切な登記手続が求められます。