宅建士 宅建業法 問1｜宅地建物取引業の意味と免許要否

宅地建物取引業（宅建業）は、「宅地建物の売買・交換」「売買・交換・賃借の代理・媒介」を「業として行う」ことです。「業として行う」とは「不特定多数の者に反復継続して行う」ことを指します。1回限りの取引や、特定の人だけへの売却なら免許不要です。自社所有地を不特定多数に反復分譲するAは「業」に該当し免許が必要なので、正答はアです。

宅地建物取引業法2条2号は宅建業を「宅地建物の売買・交換」「売買・交換・賃借の代理・媒介」を「業として行うもの」と定義します。「業」の要件は、①不特定多数の者を相手とすること、②反復継続して行うこと、の2要素を満たすことです（解釈通達）。アは「不特定多数」「反復継続」の両要件を満たすため宅建業に該当し免許必要で正答。イは1棟限りで反復継続性がなく原則免許不要（ただし複数回行えば「業」に該当）で誤り。ウは1区画のみ・特定の用途で取得した余剰地の処分なので「業」に該当せず免許不要で誤り。エは、信託会社・信託業務を兼営する金融機関（信託銀行）には宅地建物取引業法77条・同法施行令9条により免許の規定（3条〜7条等）が適用されず、国土交通大臣への届出により国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされるため、免許の取得は不要で誤り。

「業として行う」かどうかは、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第2条第2号関係）が、①取引の対象者（広く一般の者が対象か、特定の関係者か）、②取引の目的（利益目的か、相続税の納税など特定の資金需要か）、③物件の取得経緯（転売目的か、相続・自己使用目的か）、④取引の態様（自ら一般消費者に直接販売するか、宅建業者に代理・媒介を依頼するか）、⑤反復継続性（過去の行為や将来の予定も含めて判断）を総合して判断するとしています。同じ考え方は、1回の販売行為であっても区画割りして複数の者に販売するものは反復継続的な取引に当たるとしています。本問アは「不特定多数の者」への「反復継続」した分譲であり宅建業に該当し、宅建業法3条1項の免許（有効期間5年：同条2項）が必要です。イは知人の仲介で自宅1棟を売るだけで、事業性は低く免許は不要です。ウは「常に必要」と断定する点が誤りです。エについて、宅建業法77条1項は信託業法の免許を受けた信託会社に免許の規定（3条〜7条等）を適用しないとし、同条2項で国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなしたうえで、同条3項で国土交通大臣への届出を求めています。信託業務を兼営する金融機関（信託銀行）についても、同条4項を受けた宅地建物取引業法施行令9条が免許の規定を適用せず、国土交通大臣への届出により国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなす（業務の範囲は信託業務に限る条件付き）と定めています。免許は不要ですが、重要事項説明など業務上の規制は宅建業者として適用されます。