宅建士 宅建業法 問1：宅建業の意味と免許

宅地建物取引業（宅建業）は、「宅地建物の売買・交換」「売買・交換・賃借の代理・媒介」を「業として行う」ことです。「業として行う」とは「不特定多数の者に反復継続して行う」ことを指します。1回限りの取引や、特定の人だけへの売却なら免許不要です。自社所有地を不特定多数に反復分譲するAは「業」に該当し免許が必要なので、正答はアです。

宅地建物取引業法2条2号は宅建業を「宅地建物の売買・交換」「売買・交換・賃借の代理・媒介」を「業として行うもの」と定義します。「業」の要件は、①不特定多数の者を相手とすること、②反復継続して行うこと、の2要素を満たすことです（解釈通達）。アは「不特定多数」「反復継続」の両要件を満たすため宅建業に該当し免許必要で正答。イは1棟限りで反復継続性がなく原則免許不要（ただし複数回行えば「業」に該当）で誤り。ウは1区画のみ・特定の用途で取得した余剰地の処分なので「業」に該当せず免許不要で誤り。エは信託業法上の信託銀行が信託の引受けにより行う宅地の販売は宅地建物取引業法77条で適用除外規定があり、宅建業法上の免許は不要（信託業法上の規制で対応）で誤り。

宅地建物取引業法における「業」概念は、最高裁判例（最判昭和50.10.24民集29巻9号1417頁等）と国土交通省の解釈運用の考え方（解釈運用通達）の二層構造で判断されます。「不特定多数」要件は、相手方が特定の友人・親族・取引先に限定されているかで判定され、社会通念上「不特定」の幅があるかが基準です。「反復継続性」は、一定期間内の取引回数だけでなく、将来の継続意思も含めて総合判断されます。判例上、自己所有不動産であっても、分譲住宅事業として宅地造成・区画割を伴うものは「業」に該当します（最判昭和57.5.27判時1044号16頁）。本問アは「不特定多数の者」「反復継続」の両要件を明示的に満たすため宅建業に該当し、宅建業法3条1項の免許（5年更新）が必要です。エの信託銀行による信託受託不動産の処分について、宅建業法77条は信託会社が「内閣総理大臣に届け出ることによって」宅建業の規定の一部適用除外を受けることを定めており、信託銀行は宅建業法上の免許なしに信託受託物件の販売業務を行えます（ただし重要事項説明等の取引保護規定は適用される）。マン管・管業・賃管士試験との比較では、宅建では「取引主体の保護」が中核論点であり、自社物件処分・媒介・代理という3つの取引形態の区別が頻出です。実務上、宅地造成等規制法の宅地造成事業者免許との競合や、宅地建物取引業の媒介と宅地建物取引業以外の媒介（不動産コンサルティング等）の区別も論点として深掘り対象です。