宅建士 宅建業法 問2｜宅地・建物の定義と免許要否

宅建業法上の「宅地」には2種類あります。①建物の敷地に使う目的で取引される土地、②都市計画法の用途地域内の土地（道路・公園・河川などの公共施設の用地を除く）です。用途地域内なら、今は畑でも資材置場でも駐車場でも「宅地」です。アは用途地域内の農地なので「宅地」に当たり、正答です。イの「自分が貸主になって貸す」ことは宅建業に当たらないため免許は不要です。

宅地建物取引業法2条1号は「宅地」を「建物の敷地に供せられる土地」と定め、さらに「都市計画法8条1項1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの」を含むとしています。ア：用途地域内の土地は、公共施設の用地を除き現況を問わず「宅地」なので、耕作中の農地でも「宅地」に当たり正答。イ：宅建業は宅地建物の売買・交換と、売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うもの（2条2号）で、自ら貸主として賃貸する行為は含まれないため免許不要で誤り。ウ：用途地域内の資材置場は公共施設の用地ではないので「宅地」に当たり、反復継続して不特定多数に売却すれば免許が必要で誤り。エ：用途地域内の駐車場用地は「宅地」に当たるため、「どこに所在していても宅地に当たらない」は誤り。

「宅地」の定義（宅建業法2条1号）は、①用途（建物の敷地に供する目的）と②場所（用途地域内）の二つの基準で成り立っています。①について、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいい、地目・現況を問わないとしています。したがって用途地域外でも、建物を建てる目的で取引される土地は「宅地」です。②について、用途地域内の土地は、道路・公園・河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用地を除き、すべて「宅地」です。農地も除外の対象に含まれていないため、用途地域内の農地は「宅地」に当たります（ア）。なお、宅地に当たるかどうかと、農地法の許可が必要かどうかは別の問題です。農地を売買する場合は、農地法3条・5条の許可などが宅建業法35条1項2号の「法令に基づく制限」として重要事項説明の対象になります。イの賃貸について、宅建業の定義（2条2号）に「自ら貸借」は含まれないため、自ら貸主となるマンションの賃貸は何戸行っても宅建業ではありません（貸借の代理・媒介を業として行えば宅建業です）。ウ・エのように現況が資材置場・駐車場であっても、用途地域内にあれば「宅地」であり、建物の有無は関係しない点がひっかけどころです。