宅建士 宅建業法 問6：宅建業の意味と免許

宅建業の免許の有効期間は「5年」です（3年ではありません）。更新申請の時期は「有効期間満了の日の90日前から30日前まで」と法定されています。アは有効期間を「3年」とするので誤り、イは正確な期間を示しており正答です。更新申請を期間内に出した場合、処分が間に合わなくても従前の免許は有効に存続するためウも誤りです。

宅建業法3条2項・3項の規定を整理します。①有効期間：5年（アは3年とするため誤り）。②更新申請期間：有効期間満了日の90日前から30日前まで（イが正答）。③期間内申請で処分が間に合わない場合：従前の免許は更新処分があるまで有効期間を延長して存続（ウは「満了日に失効」とするため誤り、宅建業法3条4項）。④更新後の有効期間起算：更新処分がなされた日（不許可の場合は有効期間満了日が起算日）→エは「従前の有効期間満了日の翌日から起算」とするが、処分日から5年が正確（行政処分として更新許可を受けた日が起算日、エは誤り）。

免許の有効期間（5年）と更新制度は宅建業法3条2項・3項・4項・5項が詳細に規定します。更新申請の90日前から30日前という期間制限は、行政庁が審査する時間を確保するための規定です。更新申請を期間内に提出した場合、「期間中に処分がなされなかった場合」は従前の免許は更新処分または申請に対する不許可処分がなされる日まで有効に存続します（同3条4項）。これは「申請者が適法に更新申請をしたにもかかわらず行政側の処理が遅延した場合に事業継続が断絶するのは不合理」という趣旨です。エの起算日については、更新処分は「免許の更新」という行政行為であり、更新後の有効期間は原則として更新の日から5年です。ただし実務上は、期間内申請・期間内処分の場合、従前の有効期間満了日の翌日を起算日として5年の有効期間を認める運用がされており（国土交通省通達）、試験では「更新処分がなされた日から5年」と「従前満了日の翌日から5年」の区別が問われることがあります。免許の失効は廃業届提出・死亡・会社解散・免許取消・有効期間満了の5つが主要なものであり、それぞれで既存取引の継続可否の扱いが異なります（廃業後の原則：宅建業者でなくなっても締結済み契約は履行義務あり）。