宅建士 税その他 問2｜不動産取得税・新築住宅の課税標準控除の現行要件

令和8年4月1日以後に新築住宅を取得した場合、床面積が40㎡以上240㎡以下であれば、原則として課税標準（住宅の価格）から1,200万円を控除できます（ア正答）。この床面積要件は令和8年4月1日施行の改正で、原則「40㎡以上」に緩和されており、「50㎡以上」のままとするイは誤りです。認定長期優良住宅は控除額が1,300万円に上乗せされるので、ウは誤りです。住宅用土地には1,200万円控除ではなく、土地の税額から一定額を差し引く別の減額制度が適用されるので、エも誤りです。

新築住宅に対する不動産取得税の課税標準の特例（地方税法73条の14第1項）は、政令で定める住宅の取得について、一戸につき課税標準となる価格から1,200万円を控除するものです。その床面積要件（地方税法施行令37条の16）は、令和8年4月1日施行の改正で原則40㎡以上240㎡以下になりました（ア正答）。改正前は、貸家の用に供される部分（区分所有住宅の専有部分や共同住宅等の区画）が40㎡以上、それ以外は50㎡以上240㎡以下でした。イは改正後も「50㎡以上」のままとしている点で誤りです。認定長期優良住宅を令和13年3月31日までに新築した場合は、地方税法附則11条8項により控除額が1,300万円に上乗せされるため、ウの「一般と同じ1,200万円」は誤りです。住宅用土地の取得には73条の24の税額の減額（150万円などに税率を乗じた額を土地の税額から差し引く仕組み。税率3%なら45,000円）が適用され、課税標準からの1,200万円控除とは別の制度であるため、エも誤りです。

不動産取得税の住宅特例は、①住宅本体の課税標準控除（73条の14）と②住宅用土地の税額減額（73条の24）の2つの制度で構成されます。①は、一般の新築住宅なら床面積40㎡以上240㎡以下で課税標準から1,200万円を控除し（73条の14第1項・施行令37条の16）、認定長期優良住宅を令和13年3月31日までに新築した場合は1,300万円に上乗せされます（附則11条8項）。なお73条の14第3項は長期優良住宅ではなく、耐震基準に適合する既存住宅を個人が自己の居住用に取得した場合の控除（新築時に施行されていた控除額）の規定です。床面積要件の改正（施行令37条の16・2026年4月1日施行）は、改正前に貸家の用に供される部分（区分所有住宅の専有部分や共同住宅等の区画）だけが40㎡以上で、それ以外が50㎡以上だった差をなくしたものです。改正政令の経過措置により、施行日以後の住宅の取得から新しい要件が適用され、令和13年3月31日までの取得については、特別区の区域内にある特定都市再生緊急整備地域の住宅（貸家の用に供するものを除く）は50㎡以上のまま据え置かれます。肢アが「原則として」と書いているのはこの例外があるためです。②の住宅用土地の税額減額（73条の24）は、土地の取得後一定期間内に要件を満たす住宅が新築された場合等に、150万円と「土地1㎡当たりの価格（宅地評価土地は附則11条の5第2項により価格の2分の1で計算）×住宅の床面積の2倍（200㎡まで）」のいずれか高い額に税率を乗じた額を土地の税額から差し引く仕組みで（税率3%なら最低45,000円）、課税標準そのものを圧縮する住宅本体の特例とは制度設計が異なります。この2つを混同して「住宅と同じ控除額が土地にも適用される」と誤解する受験者が多く、条文上の根拠（課税標準の特例か、税額の減額か）を区別して覚えることが得点の分かれ目になります。