宅建士 税その他 問6｜不動産取得税の住宅用土地の減額特例

中古住宅が建っている土地を購入した場合でも、その住宅が一定の要件（昭和57年1月1日以降の新築か、耐震基準適合証明等）を満たしていれば、土地に対する不動産取得税の減額特例が適用されます（ウ正答）。新築前に土地を取得した場合は、土地取得後3年以内（令和13年3月31日までの土地取得の特例。本来は2年）に住宅が新築されれば適用されるので、「1年以内に限り」とするアは誤りです。減額額はいずれか「高い方」が控除されます（イは「低い方」と記載しており誤り）。

住宅用土地の不動産取得税減額特例（地方税法73条の24）の主なパターンは以下のとおりです。①新築未使用の住宅とその土地を新築から1年以内に取得する場合（1項3号）。②住宅新築前に土地取得：土地取得後2年以内に住宅が新築されれば適用（1項1号。令和13年3月31日までの土地取得は3年、やむを得ない場合は4年：附則10条の3第2項）（ア誤り：「1年以内に限り」ではない）。③中古住宅付き土地：土地取得の前後1年以内に、その上の耐震基準適合既存住宅（昭和57年1月1日以降の新築か、耐震基準適合証明等があるもの）を取得すれば適用可能（2項。ウ正答）。減額額は「45,000円（150万円×3%）」と「土地1㎡当たりの価格（宅地評価土地は1/2）×床面積の2倍（1戸200㎡まで）×3%」のうち高い方（イは「低い方」と記載しており誤り）。減額は取得者の申告があった場合に適用するのが原則ですが（73条の24第5項）、申告がなくても要件に該当すると認められるときは都道府県は適用できる（同条第6項）ため、「申請なしには適用されない」とするエは誤りです。

住宅用土地の不動産取得税減額特例の計算式を具体例で確認します。例：土地面積200㎡・固定資産税評価額2,000万円・住宅床面積100㎡の場合。①45,000円。②2,000万円÷200㎡×1/2×（100㎡×2＝200㎡・上限200㎡なのでそのまま）×3%＝30万円。高い方の30万円が減額されます。本来の税額＝2,000万円×1/2×3%（宅地評価土地の課税標準1/2特例も別途適用）＝30万円。この計算では実質0円になります（上記②の1㎡当たりの価格も、宅地評価土地の特例により価格の1/2で計算しています）。中古住宅付き土地の要件として「昭和57年1月1日以降の新築」が基準とされるのは、同日以降の建物は旧耐震基準（1981年改正前）ではなく新耐震基準に基づく設計・施工が必須となったためです。「昭和57年1月1日」という日付は宅建試験で重要な数値です。昭和56年12月31日以前の新築でも、耐震基準に適合することの証明があれば適用要件を満たします（証明書類の種類は政令・省令で定められています）。実務では、仲介業者が「耐震基準適合証明書を取得できる物件か」を事前確認することが、買主の税負担を抑える重要なサービスとなっています。