宅建士 税その他 問6：不動産取得税

中古住宅が建っている土地を購入した場合でも、その住宅が一定の要件（昭和57年1月1日以降の新築か、耐震基準適合証明等）を満たしていれば、土地に対する不動産取得税の減額特例が適用されます（ウ正答）。新築前に土地を取得した場合の猶予期限は1年ではなく3年（特例延長中）です（ア誤り）。減額額はいずれか「高い方」が控除されます（イは「低い方」と記載しており誤り）。

住宅用土地の不動産取得税減額特例（地方税法附則11条の5）の主なパターンは以下のとおりです。①住宅と土地を同時取得する場合：取得時に適用。②住宅新築前に土地取得：土地取得後3年以内に住宅が新築されれば遡及適用（一般は2年・特例延長で3年）（ア誤り：1年では不足）。③中古住宅付き土地：その住宅が昭和57年1月1日以降の新築か、耐震基準適合証明等を取得していれば適用可能（ウ正答）。減額額は「①45,000円」と「②土地1㎡評価額×1/2×床面積2倍（上限200㎡）×3%」のうち高い方（イは「低い方」と記載しており誤り）。減額特例の適用には申告が一般的に必要ですが、都道府県によっては自動適用されるケースもあり、「必ず事前申請が必要」とするエは正確ではなく誤りです。

住宅用土地の不動産取得税減額特例の計算式を具体例で確認します。例：土地面積200㎡・固定資産税評価額2,000万円・住宅床面積100㎡の場合。①45,000円。②2,000万円÷200㎡×1/2×（100㎡×2＝200㎡・上限200㎡なのでそのまま）×3%＝30万円。高い方の30万円が減額されます。本来の税額＝2,000万円×1/2×3%（土地の評価額特例1/2も別途適用）＝30万円。この計算では実質0円になります。中古住宅付き土地の要件として「昭和57年1月1日以降の新築」が基準とされるのは、同日以降の建物は旧耐震基準（1981年改正前）ではなく新耐震基準に基づく設計・施工が必須となったためです。「昭和57年1月1日」という日付は宅建試験の頻出数値です。耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険への加入等を取得した場合も適用要件を満たします。実務では、仲介業者が「耐震基準適合証明書を取得できる物件か」を事前確認することが、買主の税負担を抑える重要なサービスとなっています。