賃管士 管理実務 問12｜おとり広告・不当表示——不当景品類及び不当表示防止法

正答（誤っているもの）はオです。

「ポータルサイト運営者に法的責任は一切ない」という記述は誤りです。ポータルサイト運営者も、掲載される不動産情報について一定の責任を問われうる立場にあります。情報流通プラットフォーム対処法（旧プロバイダ責任制限法）により損害賠償責任が制限される場合もありますが、「一切ない」という断定は不正確です。また、各ポータルサイトは自主的なおとり広告防止ルール（確認対応済み物件のチェック等）を設けています。

ア・イ・ウ・エは正しい内容です。おとり広告の定義（ア）・広告開始時期の制限（イ）・公正競争規約（ウ）・成約済み物件の継続掲載（エ）はいずれも正しい記述です。

不動産広告の規制体系:

おとり広告の典型例（エが正しい）:

• 既に成約済みの物件を成約後も掲載し続ける
• 実際には存在しない（架空の）物件を掲載する
• 実際には貸せない条件（価格・設備等）を誇大に記載して誘引する

オが誤りの理由（ポータルサイト運営者の責任）:

ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・at home等）の運営者は:

• 掲載ルール・審査基準の設定
• おとり広告情報を受け付けた際の削除対応
• 悪質な掲載業者の利用停止措置

完全無責任ではなく、掲載コンテンツの適正化について一定の管理責任があります。

各選択肢:

• ア（正）: おとり広告の定義と景品表示法による禁止を正確に記述。
• イ（正）: 宅建業法33条（工事完了前は建築確認等の処分の後でなければ広告できない）を正確に記述。
• ウ（正）: 不動産公正競争規約の正確な表示義務を記述。
• エ（正）: 成約済み物件の継続掲載がおとり広告該当を正確に記述。
• オ（誤・正答）: ポータルサイト運営者にも一定の管理責任がある（「一切ない」は誤り）。

【景品表示法の規制体系・おとり広告の具体的な判断基準・公正競争規約の内容・管理会社の広告管理義務・デジタル時代の広告責任】

1. 景品表示法によるおとり広告規制

景品表示法5条3号は、内閣総理大臣が指定する表示を不当表示として禁止しています。不動産については「不動産のおとり広告に関する表示」（昭和55年公正取引委員会告示第14号）が指定されており、実際には取引できない物件や取引する意思のない物件を表示して顧客を誘引することが不当表示とされます。違反が認められると、消費者庁長官は措置命令などの措置をとります。

おとり広告の典型例:

• 成約済みの物件を継続掲載
• 架空の物件を掲載
• 実際に貸し出す意思がない物件を掲載

2. おとり広告の判断（実務上の注意）

成約済み物件の掲載がおとり広告に当たるかは個別の事情で判断されます。掲載を放置した期間が長いほど違反と判断されるおそれが高まるため、成約・申込みを受けた物件は速やかに広告を取り下げることが基本です。

3. 不動産公正競争規約（不動産業界の自主ルール）

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会等が定める規約では：

• 物件の所在・面積・価格・設備を正確に表示
• 「駅から○分」の距離表示：80m/分換算での徒歩時間（端数切上げ）
• 築年数・間取り・日照等の誇張禁止
• 写真は実際の物件のみ（イメージ写真は「イメージ」と明示）

賃管士として、広告内容が公正競争規約に適合しているかを確認することも業務の一部です。

4. 宅建業法による広告規制

宅建業法32条（誇大広告等の禁止）：宅地・建物の所在、規模、利用の制限、交通その他の利便、代金・借賃等について、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させる表示を禁止しています。

宅建業法33条（広告の開始時期の制限）：宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に必要な開発許可・建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その宅地・建物の広告をしてはなりません。

5. ポータルサイト運営者の責任

ポータルサイト運営者の法的立場:

• 情報流通プラットフォーム対処法（特定電気通信による情報の流通によって発生する権利侵害等への対処に関する法律。令和7年4月1日施行の改正でプロバイダ責任制限法から改題）：一定の条件の下で損害賠償責任が制限される
• ただし、権利侵害を知っていた場合など、責任の制限が及ばない場合がある

「一切責任なし」というオの記述は不正確です。

6. IT時代の広告管理（賃貸管理業者の義務）

複数のポータルサイトに物件情報を同時掲載する場合：

• 成約・入居者決定時には即時全サイトの情報を更新・削除
• 定期的なリフレッシュ（最低限週1回の在庫確認・更新）
• 担当者の変更・引継ぎ時の物件情報管理の確認

おとり広告防止は法令遵守だけでなく、顧客からの信頼を守るための最低限のビジネスモラルです。