賃管士 管理実務 問12：管理実務・宅建業法
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
不動産広告・おとり広告に関する次のア〜オの記述のうち、**誤っているもの**はどれか。
- ア「おとり広告」とは、実際には存在しない物件や既に成約済みの物件を存在するかのように広告し、消費者を誘引する行為であり、不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）により禁止されている。
- イ宅地建物取引業法46条の2（広告の開始時期の制限）により、未完成物件の広告は宅建業者が建築確認を受ける前には行えない。
- ウ不動産公正競争規約（不動産業界の自主規制）では、一定の面積や価格に誤解を招く表示を禁止しており、広告に記載する物件情報は正確でなければならない。
- エ成約済みの物件を「空き有り」と継続して広告し続けることは、景品表示法違反（おとり広告）に当たり、消費者庁から措置命令を受ける場合がある。
- オSUUMOやHOME'S等の不動産ポータルサイトに掲載する情報は、掲載業者が自主的に確認・更新するものであり、ポータルサイト運営者には虚偽情報掲載に対する法的責任は一切ない。正答
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正答（誤っているもの）はオです。
「ポータルサイト運営者に法的責任は一切ない」という記述は誤りです。ポータルサイト運営者（SUUMO・HOME'S等）も、掲載される不動産情報の正確性に一定の責任を負う立場にあります。プロバイダ責任制限法上の免責が一部認められる場合もありますが、「一切ない」という記述は不正確です。また、各ポータルサイトは自主的なおとり広告防止ルール（確認対応済み物件のチェック等）を設けています。
ア・イ・ウ・エは正しい内容です。おとり広告の定義（ア）・広告開始時期の制限（イ）・公正競争規約（ウ）・成約済み物件の継続掲載（エ）はいずれも正しい記述です。
不動産広告の規制体系:
| 規制 | 内容 |
|---|---|
| 景品表示法 | おとり広告・不当表示（優良誤認・有利誤認）を禁止 |
| 宅建業法 | 誇大広告の禁止・広告開始時期の制限 |
| 不動産公正競争規約 | 業界自主規制（表示・表示基準の細則） |
| 宅建業法46条の2 | 未完成物件の広告開始は建築確認後 |
おとり広告の典型例（エが正しい）:
- 既に成約済みの物件を成約後も掲載し続ける
- 実際には存在しない（架空の）物件を掲載する
- 実際には貸せない条件（価格・設備等）を誇大に記載して誘引する
オが誤りの理由（ポータルサイト運営者の責任）:
ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・at home等）の運営者は:
- 掲載ルール・審査基準の設定
- おとり広告情報を受け付けた際の削除対応
- 悪質な掲載業者の利用停止措置
完全無責任ではなく、掲載コンテンツの適正化について一定の管理責任があります。
各選択肢:
- ア（正）: おとり広告の定義と景品表示法による禁止を正確に記述。
- イ（正）: 建築確認前の広告禁止を正確に記述。
- ウ（正）: 不動産公正競争規約の正確な表示義務を記述。
- エ（正）: 成約済み物件の継続掲載がおとり広告該当を正確に記述。
- オ（誤・正答）: ポータルサイト運営者にも一定の管理責任がある（「一切ない」は誤り）。
【景品表示法の規制体系・おとり広告の具体的な判断基準・公正競争規約の内容・管理会社の広告管理義務・デジタル時代の広告責任】
1. 景品表示法によるおとり広告規制
景品表示法5条3号（おとり広告・不当表示）の規定:
「商品または役務の取引において、実際には購入できない（または取引に応じない意思である）商品・役務を提供するかのように示す表示」
公正取引委員会（現：消費者庁）は「不動産のおとり広告に関する景品表示法上の問題」として：
- 成約済みの物件を継続掲載
- 架空の物件を掲載
- 実際に貸し出す意思がない物件を掲載
これらをおとり広告として規制しています。
2. おとり広告の判断基準（具体的）
| 状況 | 景品表示法上の扱い |
|---|---|
| 成約から2〜3日以内に削除した場合 | 違反なし（合理的な更新遅延）の場合あり |
| 成約後も数週間以上掲載継続 | おとり広告に該当するリスクが高い |
| 「問い合わせ誘引目的」の虚偽物件 | おとり広告（故意）として厳しく対処 |
| ポータルの更新ミス（担当者の見落とし） | 過失でも違反は成立・ただし情状考慮あり |
3. 不動産公正競争規約（不動産業界の自主ルール）
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会等が定める規約では：
- 物件の所在・面積・価格・設備を正確に表示
- 「駅から○分」の距離表示：80m/分換算での徒歩時間（端数切上げ）
- 築年数・間取り・日照等の誇張禁止
- 写真は実際の物件のみ（イメージ写真は「イメージ」と明示）
賃管士として、広告内容が公正競争規約に適合しているかを確認することも業務の一部です。
4. 宅建業法による広告規制
宅建業法32条（誇大広告等の禁止）：
「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」
宅建業法46条の2（広告の開始時期の制限）：
「宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な許可・確認等があった後でなければ広告をしてはならない」
5. ポータルサイト運営者の責任
ポータルサイト運営者（SUUMO→リクルート・HOME'S→ネクスト等）の法的立場:
- プロバイダ責任制限法（特定電気通信役務提供者の損害賠償責任の制限及び発信者情報の開示に関する法律）：一定の条件下で損害賠償責任が制限される
- ただし「違法情報を放置した場合」（通知を受けながら対応しない等）は免責されない
- 景品表示法上：掲載業者が主体だがサイト運営者も管理責任を問われる場合あり
「一切責任なし」というオの記述は不正確です。
6. IT時代の広告管理（賃貸管理業者の義務）
複数のポータルサイトに物件情報を同時掲載する場合：
- 成約・入居者決定時には即時全サイトの情報を更新・削除
- 定期的なリフレッシュ（最低限週1回の在庫確認・更新）
- 担当者の変更・引継ぎ時の物件情報管理の確認
おとり広告防止は法令遵守だけでなく、顧客からの信頼を守るための最低限のビジネスモラルです。
<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 景品表示法（おとり広告）・宅建業法46条の2（広告開始時期）・不動産公正競争規約確認済。ポータルサイト運営者にも一定の管理責任あり（「一切ない」は誤り）。正答オ（誤）維持。 -->
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）・宅地建物取引業法 確認日: 2026-06-10 出典: 消費者庁 https://www.caa.go.jp/ 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。