賃管士 管理実務 問14｜賃料債権の消滅時効と援用・完成猶予・更新——民法145条・150条・152条・166条

正答はオです。

民法145条は「時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない」と定めています（オ）。

アは誤りで、権利を行使できることを知った時から5年で時効により消滅します（166条1項1号）。イは誤りで、催告は6か月の完成猶予で、更新ではありません（150条1項）。エは誤りで、猶予中の再度の催告に完成猶予の効力はありません（150条2項）。ウは誤りで、権利の承認があれば時効は更新されます（152条1項）。

賃料債権の消滅時効の主な規定:

各選択肢:

• ア（誤）: 賃貸人は支払期日を知っているので、支払期日から5年で消滅します。
• イ（誤）: 催告は完成猶予（6か月）の事由です。
• オ（正）: 145条の条文どおりです。
• エ（誤）: 150条2項のとおり、再度の催告には完成猶予の効力がありません。
• ウ（誤）: 滞納の存在を認めることは権利の承認に当たり、時効は更新されます。

【5年と10年の関係・援用・完成猶予と更新の違い・滞納管理での使い方】

1. 5年と10年（166条1項）

債権は、①債権者が権利を行使することができることを知った時から5年、②権利を行使することができる時から10年のいずれかを経過すると、時効によって消滅します。賃料は支払期日が決まっており、賃貸人は通常その日を知っているため、各月の賃料は支払期日から5年で時効期間が満了します。毎月の賃料はそれぞれ別の債権として、月ごとに時効が進みます。

2. 援用（145条）

時効期間が経過しても、当事者が援用しなければ、裁判所は時効によって債権が消滅したものとして裁判をすることはできません。消滅時効では、保証人など権利の消滅について正当な利益を有する者も援用できます。連帯保証人に滞納賃料を請求する場面では、保証人からも時効が援用されうることに注意が必要です。

3. 完成猶予と更新の違い

完成猶予は、一定の期間、時効が完成しない効果です。更新は、それまでの期間がリセットされ、その時から新たに時効が進行する効果です。

• 催告（150条）: 催告の時から6か月を経過するまで完成が猶予されます。猶予中の再度の催告には猶予の効力がありません。
• 協議を行う旨の書面による合意（151条）: 原則として合意の時から1年など、定められた期間まで完成が猶予されます。ただし、催告による猶予中にした合意には猶予の効力がありません。
• 裁判上の請求・支払督促（147条）: 手続が続く間は完成が猶予され、確定判決などで権利が確定すると、その時から新たに時効が進行します。確定判決で確定した権利の時効期間は10年になります（169条1項）。
• 承認（152条）: 債務者が債務の存在を認めると、その時から新たに時効が進行します。

4. 滞納管理での使い方

長期の滞納がある場合、内容証明郵便による催告だけでは6か月の完成猶予しか得られません。滞納額と支払方法を記載した書面に賃借人の署名をもらう（承認）、支払督促や訴訟を起こすなど、更新につながる手段を時効期間の満了前にとることが大切です。管理業者は、月ごとの支払期日と経過年数を管理し、オーナーに対応を提案できるようにしておきます。