賃管士 管理実務 問16｜賃貸住宅経営の収益計算——NOI・表面利回り・実質利回り

正答（誤っているもの）はエです。

表面利回りが高い物件が「必ず投資価値が高い」というエの記述は誤りです。表面利回りは空室リスク・修繕費・管理コスト等を考慮していない単純な数字であり、実際の収益性（実質利回り）は大幅に低くなる場合があります。また、利回りが高い物件は立地・築年数・設備等のリスクが高い場合が多く、「表面利回りが高い=投資価値が高い」は誤りです。

ア・イ・ウは正しい記述です。表面利回り（ア）・実質利回り（イ）・NOI（ウ）の定義はいずれも正確です。オも正しい方向ですが正答はエです。

賃貸住宅投資の主要指標:

エが誤りの理由（表面利回りの限界）:

表面利回りが高い物件は:

• 空室リスクが高い（立地・築年・設備に問題がある場合）
• 修繕費・管理コストが高い
• 金融機関の融資が厳しい

実際の収益性（実質利回り・NOI利回り）が低ければ投資価値は低くなります。

各選択肢:

• ア（正）: 表面利回りの定義（経費考慮なし）を正確に記述。
• イ（正）: 実質利回りの定義（NOI÷取得価格）を正確に記述。
• ウ（正）: NOIの定義（有効賃料収入−営業経費）を正確に記述。
• エ（誤・正答）: 表面利回り高い=投資価値高いは誤り（実質利回り・リスクの総合判断が必要）。
• オ（正方向）: レバレッジ効果の基本概念は正しいが正答はエ。

【NOIの詳細構成・利回りの計算例・レバレッジ効果の仕組み・不動産投資の収益評価手法（DCF法）・賃管士が持つべき収益分析の視点】

1. NOIの詳細構成

NOI（Net Operating Income）の計算:

典型的な営業経費率（総収入に対する比率）：20〜40%程度（物件・規模・年数による）

2. 利回りの計算例

物件A（購入価格1億円・年間賃料収入600万円・空室率10%・営業経費率30%）:

• 表面利回り：600万÷1億円 = 6.0%
• 有効賃料収入：600万×(1-0.1) = 540万円
• 営業経費：540万×0.3 = 162万円
• NOI：540万−162万 = 378万円
• 実質利回り：378万÷1億円 = 3.78%

表面6%でも実質3.78%という大きなギャップが生じます。

3. レバレッジ効果（オの詳細）

レバレッジ（てこの原理）を使った投資の例:

借入を活用することで自己資金に対する収益率が上がる（ポジティブレバレッジ）のが「レバレッジ効果」です。

注意: 実質利回りが金利を下回る場合（ネガティブレバレッジ）は借入が逆効果になります。

4. DCF（Discounted Cash Flow）法

プロ向けの高度な不動産評価手法です:

• 将来の年間キャッシュフローを予測
• 割引率（期待収益率）で割り引いて現在価値を算出
• 評価期間終了後の売却価格（エグジット）も考慮

DCF法は収益性・リスクを時系列で捉えるため、長期保有・大型投資案件で活用されます。

5. 賃管士が持つべき収益分析の視点

賃管士は「建物の管理」だけでなく、オーナーの収益最大化を支援する役割も期待されます:

• 空室率の改善提案（入居者募集・リノベーション・賃料設定見直し）
• 費用削減提案（修繕コストの適正化・保険の見直し）
• 収益シミュレーションの提供（NOI・実質利回りの試算）

単純な「管理業務の遂行」から「オーナーの資産運用パートナー」への進化が賃管士の付加価値向上の方向性です。

6. 空室対策と収益性

空室率10%→5%に改善した場合の収益インパクト（上記例）:

• 有効賃料収入：600万×(1-0.05) = 570万円（↑30万円）
• NOI：570万−171万 = 399万円（↑21万円）
• 実質利回り：3.99%（↑0.21%ポイント）

空室率改善は直接的に収益に影響するため、PM業務の中で最も重要な成果指標の一つです。