賃管士 管理実務 問28｜入居者間トラブル——騒音・受忍限度・管理業者の対応義務

正答はウです。

受忍限度とは、社会通念上、人が我慢すべき限度のことです。騒音が受忍限度を超えているかどうかの判断は、音量（デシベル値）だけでなく、発生の時間帯・頻度・継続性・地域の生活環境・被害者の健康への影響等を総合的に判断します。単純に「うるさい」という主観的な訴えだけでは受忍限度超過とは判断されません。

アは誤りです。管理業者はAの要求に従って即解除できる立場にありません。契約解除の判断はオーナーが行い、かつ解除には信頼関係破壊の法理・催告等の手続きが必要です。

イ・オは誤りです。管理業者は管理委託契約上の善管注意義務から、トラブルへの適切な関与が求められます。

エは誤りです。管理業者が独断で契約解除することはできません。

騒音トラブル対応の実務フロー:

1. 苦情受付: 申告者（A）から状況・日時・内容を詳細に聴取

2. 客観的確認: 音量計測（可能な場合）・近隣住民への確認

3. 加害者（B）への通知: 書面（内容証明または通常書面）で改善を要請

4. 改善確認: 一定期間後の状況確認

5. 継続の場合: オーナーへの報告→契約違反として催告→改善なしで解除検討

受忍限度の判断基準（判例から）:

各選択肢の解説:

• ウ（正）: 受忍限度の判断は多要素の総合判断（判例の基本姿勢）。

• ア（誤）: 管理業者はAの一方的な要求に従って契約解除する立場にない。解除はオーナーの判断・法的手続きが必要。

• イ・オ（誤）: 管理業者は、管理受託契約で入居者対応を委託されていれば、善管注意義務（民法644条）に基づき入居者間トラブルへの適切な対応を求められる。

• エ（誤）: 管理業者の代理権の範囲には通常、賃貸借契約の解除は含まれない。解除はオーナーの判断が必要。

【騒音トラブルの法的構造——不法行為・債務不履行・受忍限度の判断・管理業者の対応義務の範囲】

騒音をめぐる法的責任の二重構造:

騒音トラブルは二種類の法的問題を孕んでいます:

1. 加害者（騒音を出す入居者B）の賠償責任

- 受忍限度を超える騒音は不法行為（民法709条）として損害賠償責任を生じさせる

- 故意・過失の立証が必要（重大な生活音でも単なる生活用途なら過失なしとされる場合も）

2. 賃貸人（オーナー）・管理業者の責任

- 賃貸人は「使用収益させる義務」（民法601条）を負う

- 他の入居者の騒音で賃借人Aが使用収益を妨げられている場合、オーナーが対応しないと民法601条違反となる可能性がある

- 管理業者は管理委託契約の善管注意義務から適切な対応を求められる

賃貸人の対応義務（「使用収益させる義務」との関係）:

他の賃借人の行為によって特定の賃借人の使用収益が妨げられているのに、賃貸人がそれを認識しながら対処しない場合には、使用収益させる義務（民法601条）の不履行が問題となる余地があります。管理業者は賃貸人の代理として適切な対処を取ることが委託業務の一環です。

管理業者の具体的な対応と限界:

騒音測定と証拠保全:

騒音が受忍限度を超えているかを客観的に示すには:

• 簡易騒音計（スマートフォンアプリ）による計測: 日時・場所・デシベル値を記録
• 環境省の環境基準との比較: 住居系地域（昼間55dB以下・夜間45dB以下）
• 録音記録: 音の発生パターン・継続時間・頻度を記録

管理業者がAから騒音の苦情を受けた場合、「主観的な訴え」ではなく「客観的な記録」の作成を勧め、証拠として保全することが後の解決に役立ちます。

契約解除への流れ（Bが改善しない場合）:

賃貸借契約の解除は、単に「騒音が迷惑」だけでは不十分で、以下の要件が必要です:

1. 受忍限度を超える騒音があること（客観的証拠）

2. 賃貸人がBに対して書面で改善を催告したこと

3. 相当期間内に改善されないこと

4. 信頼関係が破壊されていること（信頼関係破壊の法理）

管理業者は①〜③を準備・確認し、④についての判断材料（騒音の頻度・期間・被害の程度等）をオーナーに提供することが役割です。解除の最終判断はオーナーが行い、必要に応じて弁護士に依頼します。

行政窓口・ADRの活用:

騒音トラブルで当事者間の解決が困難な場合:

• 各市区町村の生活相談窓口: 近隣騒音の相談受付
• 公害苦情相談窓口（市区町村・都道府県）: 騒音規制法違反の可能性がある場合
• 簡易裁判所の民事調停: 当事者間の話し合いによる解決（訴訟より手続が簡易）
• ADR（裁判外紛争解決手続）: 弁護士会の紛争解決センター等

管理業者はこれらの窓口を入居者に案内することで、当事者間の直接対立を回避し、中立的な解決を促進できます。