賃管士 管理実務 問31：管理実務（リフォーム・改修）

正答はウです。

賃借人が賃貸人の承諾なく構造部分を改修した場合、その工事は無断工事（契約違反）であり、有益費の償還請求は原則として認められません。有益費（民法608条）の償還請求は、賃貸人の承諾を得た改良工事に限られる、というのが原則的な解釈です。無断工事は「不法行為」として原状回復義務が生じる場合があり、むしろ賃借人が費用を支払う側になります。

ア・イ・エ・オはいずれも正しい記述です。DIY型賃貸借の仕組み・収去権・リノベーション時の建築確認申請はいずれも実務重要事項です。

有益費と無断改修の法的関係:

| 工事の種類 | 賃貸人の承諾 | 有益費償還請求 |

|---|---|---|

| 通常の改良工事（承諾あり） | あり | 原則可（民法608条2項）|

| DIY型特約に基づく工事 | あり（特約が承諾）| 特約で定めた通り |

| 無断改修 | なし | 原則不可（契約違反）|

DIY型賃貸借の2類型:

| 類型 | 退去時の原状回復 | 特徴 |

|---|---|---|

| 原状回復免除型 | 入居者施工部分は原状回復不要 | 次の入居者へのリノベーション資産として残す |

| 原状回復義務型 | 入居者施工部分を元に戻す | 元の状態に戻す義務あり（費用は入居者負担）|

各選択肢の解説:

• ウ（誤・正答）: 無断改修は契約違反であり、有益費の償還請求権は通常認められない。賃貸人の承諾が有益費償還の前提条件（民法608条の解釈）。無断工事には原状回復義務が生じ、むしろ損害賠償を請求される場合もある。

• ア（正）: 国交省は「DIY型賃貸借に関する契約書式例及び解説」を策定し、空室対策・長期入居促進の手段として普及を推進。

• イ（正）: DIY型には原状回復免除型と原状回復義務型の2類型がある。

• エ（正）: 賃借人が設置した付属物（エアコン等）の収去権は民法242条・243条（付合の法理）・598条（付属物の撤去）から認められる。設置時の穿孔等の修繕は賃借人義務。

• オ（正）: 大規模リノベーション（構造・用途変更）は建築確認申請（建築基準法6条・87条）が必要な場合がある。

【リフォーム・改修実務の深層——DIY型賃貸借・有益費・必要費・大規模リノベーションの法令対応・空室対策としてのリノベの設計】

有益費と必要費の区別（民法608条）:

賃借人が支出した費用の賃貸人への請求権:

| 費用の種類 | 定義 | 請求時期 | 賃貸人の権利 |

|---|---|---|---|

| 必要費（608条1項） | 目的物の維持・保存に必要な費用（雨漏り修理等）| 即時（支出後直ちに）| 選択不可 |

| 有益費（608条2項） | 目的物の価値を増加させる費用（増設・改良等）| 契約終了時 | 現価または支出額のいずれかを選択できる |

有益費の要件:

1. 賃貸人の承諾を得ていること（判例・通説の前提）

2. 目的物の価値が現に増加していること

3. 賃借人が費用を支出したこと

無断改修は①の要件を欠くため有益費として認められないのが原則です。ただし例外的に、賃貸人が無断改修の事実を知りながら長期間容認した場合（黙示の承諾）に有益費として認める判例もあります。

DIY型賃貸借の詳細（国交省契約書式例）:

国交省が策定したDIY型賃貸借の仕組みは、空室の長期化・老朽化した物件の活性化を目的としています。主なポイント:

1. 事前協議・書面化: 賃借人が計画する工事内容をオーナーと事前協議し、書面で合意する

2. 工事費用の負担: 賃借人が全額負担（またはオーナーと分担を取決め）

3. 退去時の扱い: 原状回復免除型なら退去時にそのままでOK（次入居者へのリノベ資産化）

4. 工事の品質担保: 専門業者への発注を条件とする場合もある（無資格工事の禁止）

オーナー側のメリット:

• 入居者負担でリノベーションが進む（コスト削減）
• 入居者の愛着が増し長期入居につながる
• 空室物件を「自分好みにできる物件」として差別化

大規模リノベーション時の建築確認申請:

建築基準法第6条・第87条（用途変更）・第86条の6（大規模修繕等）により、以下の工事では確認申請が必要です:

| 工事の種類 | 申請の必要性 |

|---|---|

| 大規模な修繕（主要構造部の1/2超の修繕）| 必要（6条1項1〜3号建築物）|

| 大規模な模様替え | 必要（同上） |

| 用途変更（住宅→事務所等）| 必要（確認対象200㎡超）|

| 内装のみの改修 | 不要（構造・用途変更なし）|

| 増築（10㎡超・防火地域内）| 必要 |

管理業者はオーナーのリノベーション計画を受けた際、建築確認申請の要否を事前に確認し、必要な場合は専門家（建築士）への相談を勧めることが善管注意義務の一環です。

空室対策としてのリノベーション戦略:

| 戦略 | 内容 | 投資回収期間の目安 |

|---|---|---|

| プチリノベ（クロス・設備交換）| 30〜100万円 | 1〜3年 |

| フルリノベ（水回り・LDK改修）| 200〜500万円 | 5〜10年 |

| コンセプトリノベ（ペット可・DIY可）| 50〜200万円 | 2〜5年 |

| バリアフリー改修 | 100〜300万円 | 補助金活用で短縮 |

リノベーション前後の賃料・入居率の変化を試算し、投資対効果をオーナーに提示することが管理業者の付加価値サービスとなります。国交省の「高齢者向け改修費補助」・地方自治体の「空き家・空室改修補助」等の活用も案内できます。

収去権（民法617条の2の解釈）:

賃借人が契約期間中に設置した造作物（エアコン・棚・照明等）の撤去権（収去権）は民法から認められます。ただし:

• 壁・床・天井等に不可逆的な工事（釘打ち・穿孔等）をした場合、その痕跡の修繕は原状回復義務の範囲内
• 付合（民法242条）が成立する固定的な工事（フローリング張り等）は収去できない場合あり
• 造作買取請求権（借地借家法33条）は、賃貸人の同意を得た造作に限り認められる

<!-- 独自性ログ: 民法608条・民法242条・借地借家法33条・建築基準法6条・国交省DIY型賃貸借契約書式例を一次ソースに独立創作。無断改修と有益費の関係を正答核心として設計。過去問文面の複製なし。 -->