賃管士 管理実務 問32｜建物の使用貸借と賃貸借の違い——民法593条〜599条・借地借家法1条

正答はアです。

民法597条3項は「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と定めています。一方、民法の賃貸借の規定には賃借人の死亡を終了事由とする定めはなく、賃借人の地位は相続によって相続人に承継されます（896条）（ア）。

ウは誤りで、借地借家法は建物の賃貸借を対象とし、無償の使用貸借には適用されません（1条）。イは誤りで、書面によらない使用貸借は、借主が受け取るまで貸主が解除できます（593条の2）。エは誤りで、通常の必要費は借主の負担です（595条1項）。オは誤りで、期間も目的も定めなかったときは、貸主はいつでも解除できます（598条2項）。

使用貸借と賃貸借の比較:

各選択肢:

• ウ（誤）: 借地借家法は建物の賃貸借についての法律で、使用貸借には適用されません。
• イ（誤）: 593条の2本文により解除できます。解除できないのは書面による使用貸借です。
• ア（正）: 597条3項と、賃貸借に死亡による終了の規定がないこと・896条のとおりです。
• エ（誤）: 595条1項により、通常の必要費は借主の負担です。
• オ（誤）: 598条2項により、貸主はいつでも解除できます。

【使用貸借の性質・借地借家法の適用範囲・終了の仕組み・管理実務で出会う場面】

1. 使用貸借の性質

使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方が受け取った物を無償で使用・収益して契約が終了したときに返還することを約することで成立します（593条）。賃貸借（601条）との違いは、対価（賃料）を支払わない点です。書面によらない使用貸借は、借主が借用物を受け取るまで貸主が解除できます（593条の2）。借主は通常の必要費を負担します（595条1項）。

2. 借地借家法が適用されない

借地借家法1条は、同法を、建物の所有を目的とする地上権・土地の賃借権と、建物の賃貸借について特別の定めをする法律としています。無償の使用貸借は対象ではないため、更新拒絶や解約申入れに正当事由を求める規定、建物の引渡しによる対抗力（31条）などは使用貸借には及びません。

3. 終了の仕組み（597条・598条）

• 期間を定めたときは、期間の満了で終了します（597条1項）。
• 期間を定めず、使用・収益の目的を定めたときは、借主がその目的に従い使用・収益を終えることで終了し（597条2項）、目的に従い使用・収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は解除できます（598条1項）。
• 期間も目的も定めなかったときは、貸主はいつでも解除できます（598条2項）。
• 借主はいつでも解除できます（598条3項）。
• 借主が死亡すると終了します（597条3項）。

賃貸借には、賃借人の死亡で終了するという規定はなく、賃借人の地位は被相続人の財産に属した権利義務として相続人に承継されます（896条）。

4. 管理実務で出会う場面

親族に無償で住まわせている住戸や、賃料を受け取らずに社宅の一部を使わせている場合などは、使用貸借に当たることがあります。名目上わずかな金銭を受け取っていても、使用の対価といえるかどうかで賃貸借か使用貸借かが分かれます。どちらに当たるかで、借地借家法による保護や、借主が死亡したときの扱いが大きく変わるため、管理を受託するときは契約の実態を確かめておくことが大切です。