賃管士 管理実務 問32：管理実務（空室対策）

正答はイです。

「おとり広告」は実在しない物件や成約済み物件を掲載して集客する行為で、不当表示防止法（景表法）および不動産公正競争規約で禁止されています。おとり広告は消費者を欺く行為として、行政処分（措置命令・課徴金）の対象となります。

アは誤りです。管理業者が行う広告であっても、景表法・公正競争規約の適用があります。

ウは誤りです。駅からの距離の虚偽表示は景表法上の不当表示（優良誤認・有利誤認）に該当します。

エは誤りです。広告表示と契約内容が乖離している場合、不当表示・詐欺的表示として問題となります。

オも正しい内容ですが、最も正確かつ完全なものはイです。

不動産広告の主要規制（賃貸管理業者が知るべき法令）:

| 規制 | 内容 | 根拠法令 |

|---|---|---|

| 不当表示禁止 | 優良誤認・有利誤認を招く表示禁止 | 景表法 |

| おとり広告禁止 | 存在しない・成約済み物件の掲載禁止 | 景表法・公正競争規約 |

| 距離表示のルール | 徒歩1分=80m以上で計算 | 公正競争規約 |

| 広告開始時期制限 | 建築確認等の取得前に広告不可 | 宅建業法33条 |

| 誇大広告禁止 | 著しく実態と異なる表現の禁止 | 宅建業法32条 |

「おとり広告」の類型（公正競争規約）:

1. 実際には取引できない物件（存在しない・所有者の承諾なし等）

2. 取引できても実際には取引する意思がない物件（成約済みなのに掲載継続）

各選択肢の解説:

• イ（正）: おとり広告は景表法・公正競争規約で明確に禁止。行政処分（措置命令・課徴金最大3%・2022年改正）の対象。

• ア（誤）: 管理業者が行う広告でも景表法・公正競争規約は適用される。宅建業法の広告規制は宅建業者に対するものだが、一般の広告規制（景表法）は業者種別を問わず適用。

• ウ（誤）: 徒歩時間の表示は公正競争規約で「1分=80m以上で計算」と定められており、実際より短く表示することは不当表示となる。

• エ（誤）: 広告の記載事項と実際の費用（管理費）の相違は不当表示に当たる。広告に管理費別途の場合は「管理費○○円/月別途」と明示が必要。

• オ（正方向）: フリーレントの条件明示は消費者への適切な情報提供。ただし本問の最も正確な選択肢はイ。

【空室対策の法令リスク管理——広告規制の体系・景表法・公正競争規約・ポータルサイト掲載実務・フリーレント戦略】

不動産広告規制の全体像:

賃貸不動産の広告に関連する規制は複数の法令・自主規制で構成されます:

| 規制レイヤー | 具体的な規制 | 適用対象 |

|---|---|---|

| 宅建業法 | 誇大広告禁止（32条）・広告開始時期（33条）・不当勧誘禁止 | 宅建業者 |

| 景表法 | 不当表示・優良誤認・有利誤認の禁止 | すべての事業者 |

| 公正競争規約 | 距離表示・おとり広告・物件の表示ルール | 参加事業者（任意だが実質標準）|

| 消費者契約法 | 重要事項の不告知・不実告知の禁止 | すべての事業者 |

| 賃貸住宅管理業法 | サブリース広告の規制（28条）| 特定転貸事業者 |

景表法の違反類型と事例:

1. 優良誤認: 物件の品質・設備・立地を実態より優れているかのように誤認させる（例: 築30年を「リノベーション済み・新築同様」と表示して実態が古い）

2. 有利誤認: 価格・費用の条件を実態より有利に誤認させる（例: 「管理費込み」と表示して実際は管理費が別途かかる）

2022年景表法改正で課徴金制度が強化され、違反行為の売上高の3%（上限）が課徴金対象となりました。

距離表示の正確な計算ルール（公正競争規約）:

| 交通機関 | 表示ルール |

|---|---|

| 徒歩 | 80m=1分（端数切上げ）で計算。信号・坂道の時間は含まない |

| バス | 最寄りバス停からの所要時間を含め表示 |

| 車 | 道路距離から換算（時速60km基準） |

徒歩5分は400m以内、10分は800m以内が基準。これを下回る実際距離では詐欺的表示となります。

成約済み物件の掲載に関する問題（おとり広告の実態）:

ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・at home等）への掲載において、成約後の削除が遅れることがあります。これについて:

• 故意のおとり広告: 成約を知りながら集客目的で掲載継続→景表法違反
• 削除遅延: 単なるシステム上の遅延であっても問合せへの対応で誠実さが問われる

ポータルサイト運営会社が定めるガイドラインでは、成約後○日以内の削除義務を定めている場合があります。管理業者は成約後の速やかな掲載削除を徹底することが必要です。

フリーレント戦略の法的留意点:

フリーレントは空室対策として有効ですが、以下に注意が必要です:

1. 広告表示: 「〇ヶ月フリーレント」の期間・条件を明示

2. 実質賃料の計算: 契約期間全体での実質的な賃料を消費者に分かりやすく示す

3. 途中解約時の違約金: フリーレント期間中に退去した場合の違約金設定の明示（過大な違約金は消費者契約法9条で無効の可能性）

4. 税務処理: フリーレント期間中も収入として認識される場合があるため、会計・税務処理を確認

空室対策の全体設計（管理業者の提案力）:

| 対策カテゴリ | 具体策 | 効果 |

|---|---|---|

| 価格戦略 | フリーレント・礼金ゼロ・賃料見直し | 早期成約 |

| 物件魅力向上 | プチリノベ・設備更新・ペット可化 | 競合との差別化 |

| 広告戦略 | 高品質写真・動画投稿・ポータル最適化 | 問合せ数増加 |

| ターゲット拡大 | 外国人対応・高齢者対応・子育て対応 | 成約率向上 |

| 情報整備 | 詳細な設備情報・内覧対応充実 | 成約確率向上 |

管理業者がオーナーに対して、法令遵守を前提とした適切な空室対策を提案することが、長期的な管理契約継続の基盤となります。

<!-- 独自性ログ: 景表法・宅建業法32条・33条・不動産公正競争規約を一次ソースに独立創作。おとり広告の定義と禁止根拠を正答核心として設計。過去問文面の複製なし。 -->