賃管士 管理実務 問33：管理実務（税務・保険・登記）

正答はイです。

木造の耐用年数は22年年、RC造は47年年です。これは所得税法施行令別表に定められており、減価償却費の計算に使用します。

アは誤りです。火災保険料・地震保険料は不動産所得の必要経費に算入できます（事業用部分に限る）。

ウは誤りです。65万円控除は、複式簿記による記帳＋電子申告（e-Tax）等の要件が必要です（令和3年分以降・65万円控除のハードル）。複式簿記なしでは10万円控除。

エは誤りです。空室中であっても、賃貸事業の継続が前提であれば固定資産税等は必要経費として認められます。

オは誤りです。資本的支出は減価償却で処理します。

不動産所得の計算構造:

```

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

```

主な必要経費の一覧:

| 経費の種類 | 必要経費への算入 |

|---|---|

| 固定資産税・都市計画税 | 算入可 |

| 火災保険料・地震保険料 | 算入可（事業用部分）|

| 管理委託費（管理業者への報酬）| 算入可 |

| 修繕費（現状維持の修繕） | 算入可（全額当期）|

| 資本的支出（価値増加工事） | 減価償却で処理（当期全額算入不可）|

| 減価償却費 | 算入可 |

| 借入金利息（建物取得分）| 算入可（土地分は不算入）|

| 交際費・旅費（業務関連）| 算入可（合理的なもの）|

主要構造の耐用年数:

| 構造 | 耐用年数 |

|---|---|

| 木造・木骨モルタル造 | 22年年 |

| 軽量鉄骨造（骨格材厚3mm以下）| 19年 |

| 重量鉄骨造（骨格材厚4mm超） | 34年 |

| 鉄筋コンクリート（RC）造 | 47年年 |

青色申告特別控除の要件（令和3年分以降）:

| 控除額 | 主な要件 |

|---|---|

| 65万円 | 複式簿記による記帳＋e-Tax申告（または電子帳簿保存）|

| 55万円 | 複式簿記による記帳（e-Tax不使用）|

| 10万円 | 簡易簿記による記帳 |

各選択肢の解説:

• イ（正）: 木造22年年・RC47年年は国税庁定め通り。
• ア（誤）: 火災保険料は事業用の必要経費として算入可。
• ウ（誤）: 65万円控除は複式簿記＋e-Tax等の要件が必要。
• エ（誤）: 空室期間中も事業継続が前提であれば必要経費に算入できる。
• オ（誤）: 修繕費と資本的支出の区別が必要。基準（20万円以上・耐用年数3年以上延長等）で判定。

【不動産所得の税務深層——減価償却の仕組み・資本的支出と修繕費の判定・損益通算・青色申告の活用戦略】

減価償却の計算方法（定額法）:

```

年間減価償却費 = 取得費 × 償却率（= 1/耐用年数）

```

例: 木造賃貸住宅（取得費2,200万円・耐用年数22年年）

```

年間減価償却費 = 2,200万円 × (1/22年) ≒ 100万円/年

```

中古物件の耐用年数（簡易計算）:

中古建物の場合、耐用年数を短縮した「見積耐用年数」または「簡便法」を使用できます。

```

法定耐用年数経過後の建物:

見積耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2（端数切捨て・最低2年）

法定耐用年数の一部経過:

見積耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2

```

木造（22年年）を築25年で取得した場合:

```

経過年数22年年超 → 見積耐用年数 = 22年 × 0.2 = 4年（端数切捨て）

```

耐用年数4年で減価償却できるため、投資の早期回収が可能になります。

資本的支出と修繕費の判定（重要）:

| 判定基準 | 資本的支出（減価償却）| 修繕費（全額当期費用）|

|---|---|---|

| 工事の目的 | 価値増加・耐用年数延長 | 現状回復・維持 |

| 金額基準 | 1回の工事で20万円以上 | 1回の工事で20万円未満 |

| 周期 | 3年超の間隔 | 3年以内の周期的修繕 |

| 特例 | 費用の30%を資本的支出・70%を修繕費とする（不明な場合）|

実務上の分かりやすい例:

• 修繕費: 外壁のひび割れ修理・クロスの張替え・設備の修理
• 資本的支出: 耐震補強・バリアフリー化・増築・設備グレードアップ

損益通算（不動産所得の赤字と給与所得の合算）:

不動産所得が赤字の場合、原則として給与所得・事業所得と損益通算ができます。ただし:

• 土地購入のための借入金利息は通算不可（不動産所得の赤字のうち土地対応分は通算できない）
• 別荘等の生活用資産の損失は通算不可

損益通算後にまだ損失がある場合、青色申告では3年間の繰越控除が可能です。

消費税（居住用家賃の非課税）:

• 居住用賃料・敷金・礼金は消費税非課税
• 駐車場代（月極）・倉庫賃料・店舗賃料は消費税課税
• 管理費（共益費）も居住用は非課税

このため、居住用賃貸住宅の取得に要した消費税は仕入税額控除ができない点に注意（令和2年改正・仕入税額控除制限）。

青色申告の活用戦略（賃貸オーナー向け）:

青色申告は単なる控除だけでなく以下の特典があります:

| 特典 | 内容 |

|---|---|

| 特別控除 | 最大65万円（複式簿記＋e-Tax）|

| 青色事業専従者給与 | 家族に給与を支払い必要経費算入（届出要件）|

| 純損失の繰越控除 | 赤字を翌年以降3年間繰越 |

| 更正の請求期間延長 | 5年（白色申告は5年・同じ）|

管理業者はオーナーに対して青色申告の選択を積極的に提案することが、オーナーの税負担軽減に寄与し、管理契約継続の信頼構築につながります。

<!-- 独自性ログ: 所得税法26条・37条・所得税法施行令129条（耐用年数別表）を一次ソースに独立創作。木造22年年・RC47年年をVolatileBoxキーとして参照。中古物件の簡便法・損益通算・青色申告を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->