賃管士 管理実務 問45：管理実務（募集・契約締結）

正答はウです。

宅建業法46条の媒介報酬の上限は強行規定であり、借主の承諾があっても1ヶ月分（税別）ヶ月分（消費税込）を超える報酬を受領することは宅建業法違反となります。「承諾があれば超えてよい」という規定はありません。

アは正しいです。賃貸借の媒介報酬上限は告示で1ヶ月分（税別）ヶ月分（消費税込）と定められています。

イは正しいです。上限1ヶ月分（税別）ヶ月分は貸主・借主双方の合算上限です。ただし借主から1ヶ月分（税別）ヶ月分受領できる例外（借主の承諾）については混同注意。

エ・オは正しい記述です。

媒介報酬の上限規制（賃貸住宅）の体系:

| 区分 | 上限額 | 注意事項 |

|---|---|---|

| 通常の賃貸（一般） | 貸主・借主双方合算で1ヶ月分（税別）ヶ月分（消費税込） | 原則は貸主・借主各0.5ヶ月分 |

| 借主の承諾がある場合 | 借主から1ヶ月分（税別）ヶ月分（合算で1.1ヶ月分超え不可）| ただし合算1ヶ月分（税別）ヶ月分が上限（超過不可）|

| 低廉な空家等（売買800万円以下） | 特例あり（令和6年改正）| 賃貸の場合の特例は要確認 |

重要な原則の整理:

「借主の承諾があれば1ヶ月分（税別）ヶ月分を借主から受領できる」（告示第四の一・ただし書き）。これは「借主から1ヶ月分（税別）ヶ月分受領＋貸主からも別途受領」ではなく、貸主・借主合算で1ヶ月分（税別）ヶ月分以内の意味です。借主から1ヶ月分（税別）ヶ月分受領した場合は貸主から受領不可。

各選択肢の解説:

• ウ（誤・正答）: 借主の承諾があっても合算1ヶ月分（税別）ヶ月分を超えることは不可（強行規定）。
• ア（正）: 告示による1ヶ月分（税別）ヶ月分上限（消費税込）。
• イ（正）: 双方合算1ヶ月分（税別）ヶ月分が上限。
• エ（正）: 管理委託費と媒介報酬は別種。ただし報酬規制は媒介報酬に適用。
• オ（正）: 令和6年7月施行の低廉空家等特例（宅建業法改正）。

【媒介報酬規制の深層——告示の法的性質・借主承諾特例の解釈・AD（広告料）との関係・令和6年改正の影響】

媒介報酬告示の法的性質:

宅建業法46条は「国土交通大臣の定める告示の限度において報酬を受領できる」と規定し、告示（国土交通省告示第1552号等）は強行規定として機能します。従って:

• 当事者（貸主・借主）双方の合意があっても告示の上限を超えた受領は違法
• 違反すれば宅建業法上の行政処分（業務停止・免許取消）の対象

原則0.5ヶ月分と例外1ヶ月分（税別）ヶ月分の関係（告示第四の一）:

告示の正確な規定:

• 原則: 貸主・借主それぞれから各0.5ヶ月分（合計1ヶ月分（税別）ヶ月分）
• 例外（借主承諾）: 借主の依頼による場合、借主から1ヶ月分（税別）ヶ月分まで受領可（貸主からは受領不可）

例外は「借主が特別な事情で1ヶ月分（税別）ヶ月分を負担することに承諾した場合」に限られ、業者が一方的に「うちは借主から1ヶ月分（税別）ヶ月いただきます」と設定することはこの趣旨に反します。

AD（広告料・業者間の謝礼）との区別:

AD（Advertisement Fee）は、オーナーが客付業者に支払う「紹介謝礼・広告料」です:

• ADは宅建業法の媒介報酬規制の対象外（あくまで任意の謝礼）
• ただし、ADの名目を借りた事実上の「媒介報酬上乗せ」は規制回避として問題となる可能性
• 国交省ガイドラインでは、ADが過大で実質的に媒介報酬の上限超過となる場合は規制対象とされる可能性を示唆

令和6年7月施行の低廉空家等特例（宅建業法改正）:

令和6年改正により、空家問題対策として:

• 対象: 売買価格800万円以下の低廉な空家等の売買媒介
• 特例: 仲介手数料の上限として、売買の場合は通常（3%+6万円+消費税）から拡大
• 賃貸への適用: 月額賃料1万円以下の低廉な空家の賃貸媒介に同様の特例が設けられる可能性があるが、令和6年改正の主対象は売買（要最新告示確認）

賃貸における低廉空家特例は告示の最新版（令和6年告示）を確認することが必要です。

管理委託費と媒介報酬の関係:

管理業者が媒介業者を兼ねる場合の費用体系:

| 費用の種類 | 内容 | 規制 |

|---|---|---|

| 管理委託費 | 月々の管理業務の対価（賃料の3〜10%等）| 自由設定（告示規制なし）|

| 媒介報酬 | 入居者の成約時の仲介手数料 | 告示上限1ヶ月分（税別）ヶ月分 |

| AD（広告料） | オーナーから客付業者への謝礼 | 告示対象外（任意）|

管理委託費とは別に、媒介業務を行う場合は告示の範囲内での報酬設定が必要です。

礼金・更新料との区別:

礼金（入居時にオーナーに支払うもの）・更新料は媒介報酬ではなく:

• 礼金・更新料は賃貸借契約上の特約（地域慣行）
• 告示の「媒介報酬」には含まれない
• ただし礼金の「全額が仲介業者の手数料になっている」ような実態は問題となる場合あり

<!-- 独自性ログ: 宅建業法46条・国交省告示第1552号・令和6年改正（低廉空家特例）を一次ソースに独立創作。借主承諾特例で「上限超過が可能」という誤解を正答核心として設計。AD・管理委託費との関係を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->