賃管士 管理実務 問47｜賃料の改定——増額・減額請求の手続き・調停前置主義

正答はウです。

賃料増額請求がなされた場合、協議が整わない間は賃借人は「相当と認める額」を支払えばよいとされています（借地借家法32条2項）。請求翌日から増額後の賃料を全額支払わなければならないわけではありません。ただし、裁判で増額が確定した場合は差額に年10%の利息を付して支払います（エが正確な内容）。

アは正しいです。借地借家法32条の増減額請求権は正確な規定です。

イは正しいです。調停前置主義（民事調停法24条の2）は頻出重要事項です。

エ・オは正しい記述です。特に、不増額特約は有効・不減額特約は無効という非対称性（オ）は重要。

賃料増減請求の手続きフロー:

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賃料増額（or減額）の請求（内容証明郵便等）

↓ 協議（交渉）

↓ 協議不調

調停申立て（必須・調停前置主義・民事調停法24条の2）

↓ 調停不調

訴訟提起（境界値の確定）

↓ 判決確定

差額精算（年10%利息付き）

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裁判確定までの暫定的取扱い（借地借家法32条2・3項）:

不増額特約と不減額特約の非対称性（重要）:

各選択肢の解説:

• ウ（誤・正答）: 増額請求後も「相当と認める額」の支払いで足りる（32条2項）。翌日から増額後の全額を支払う義務はない。
• ア（正）: 借地借家法32条1項の正確な記述。
• イ（正）: 調停前置主義（民事調停法24条の2）。
• エ（正）: 年10%利息付きの差額精算は32条2項の規定通り。
• オ（正）: 不増額特約有効・不減額特約無効の非対称性は頻出。

【賃料改定の深層——借地借家法32条の構造・調停前置主義の理由・サブリースにおける減額請求・定期借家の賃料改定特約】

借地借家法32条の構造的理解:

借地借家法32条は借家の賃料改定を規律する規定で、以下の4つの考慮要素を定めています:

1. 土地・建物の租税その他の公課の増減（固定資産税・都市計画税）

2. 土地・建物の価格の増減その他の経済事情の変動

3. 近傍同種の建物の賃料との比較

4. 特約の存在（不増額特約は有効）

これら4要素を総合的に考慮して「相当な賃料」を決定します。単に「相場より安い・高い」だけでは改定が認められるわけではありません。

調停前置主義の理由（民事調停法24条の2）:

賃料の増減に関する訴訟は「まず調停で解決を試みること」が義務づけられています。理由:

• 継続的な生活関係である賃貸借の紛争は、裁判より調停による柔軟な解決が適切
• 裁判の前に当事者間で合理的な協議の機会を確保
• 裁判所の負担軽減

調停を経ずに訴訟を提起した場合、裁判所は職権で調停に付すことができます（調停前置の担保）。

サブリースにおける賃料減額請求（最判平15.10.21）:

サブリース（特定賃貸借）においても、サブリース会社（転貸人）はオーナー（賃貸人）に対して借地借家法32条の賃料減額請求ができます。最高裁は「サブリース契約も建物賃貸借であり、32条が適用される」と判示しました（最判平15.10.21）。

実務上:

• サブリース契約書に「賃料は○年間は変更しない」等の特約があっても、不減額特約は無効（32条）
• 不動産事情の悪化・空室増加→サブリース会社が減額請求→オーナーとの紛争化

賃貸住宅管理業法30条（特定賃貸借契約の締結前の重要事項説明）との関係: サブリース業者は、契約締結前に、借地借家法32条の賃料減額請求を含む契約内容を書面で説明する必要があります（誇大広告等の禁止は同法28条）。

定期借家における賃料改定特約（借地借家法38条の特則）:

定期借家契約では、「賃料を改定しない特約」「一定の公式で自動改定する特約」等を定めることができます（借地借家法38条9項）。

• 「消費者物価指数（CPI）に連動して毎年賃料を改定する」特約は有効
• 「3年間は賃料を改定しない」特約は有効（定期借家の場合は不減額特約も有効）
• ただし特約の範囲・解釈について紛争が生じた場合は解釈問題

賃料改定の実務（管理業者の役割）:

管理業者は賃料改定の交渉において:

1. 適正賃料の調査: 近傍同種の賃料相場・固定資産税等のデータ収集

2. オーナーへの提案: データに基づく適正賃料の提示

3. 賃借人との交渉: 増額を丁寧に説明・合意形成を目指す

4. 調停・訴訟の補助: 弁護士との連携（証拠資料の準備等）

管理業者が主体的に賃料改定を提案し、オーナーの収益向上を支援することが、長期管理契約のための付加価値サービスとなります。