賃管士 管理実務 問48｜業務管理者の要件——実務経験・登録証明事業・宅建士ルート

正答（誤っているもの）はエです。

施行規則14条2号は、宅地建物取引士のルートについて「宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する管理業務に関する実務についての講習を修了した者」と定めています。宅建士の資格と実務経験だけでは足りず、指定講習の修了が必要です。

アは14条の柱書、イは柱書と1号、ウは1号の登録証明事業の定義、オは柱書と1号・2号の関係のとおりで、いずれも正しい記述です。

業務管理者の要件の構造（施行規則14条）:

柱書の要件を満たしたうえで、1号か2号のどちらか一方に当たれば要件を満たします。さらに法12条4項により、登録の拒否事由（6条1項1〜7号）のいずれにも該当しないことも必要です。

各選択肢:

• ア（正）: 柱書どおり。
• イ（正）: 柱書＋1号の組み合わせ。
• ウ（正）: 1号の「登録証明事業」の定義（施行規則15条から29条までの規定による大臣の登録）どおり。
• エ（誤・正答）: 2号は宅建士であることに加えて指定講習の修了を求めている。講習を修了していない宅建士は、2号に当たらない。
• オ（正）: 柱書は1号・2号のどちらのルートにも共通してかかる。

【業務管理者の要件の二段構造と、宅建士ルートの落とし穴】

1. 法律と省令の関係

賃貸住宅管理業法12条4項は、業務管理者を「第六条第一項第一号から第七号までのいずれにも該当しない者で、…必要な知識及び能力を有する者として賃貸住宅管理業に関する一定の実務の経験その他の国土交通省令で定める要件を備えるもの」と定めています。この「国土交通省令で定める要件」を具体化したのが施行規則14条です。

2. 施行規則14条の二段構造

14条は、要件を「管理業務に関し二年以上の実務の経験を有する者又は国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者で、次の各号のいずれかに該当するもの」と定めています。

• 一段目（柱書）: 実務経験二年以上、又は大臣が同等以上の能力を認めた者
• 二段目（1号・2号のいずれか）: ①登録証明事業による証明を受けている者、②宅地建物取引士で指定講習を修了した者

1号と2号は「いずれか」なので、両方に当たる必要はありません。一方で柱書はどちらのルートにも共通してかかるため、証明や講習修了だけでは足りず、実務経験（又はそれと同等以上と大臣が認めた能力）も必要です。

3. 登録証明事業（1号）

登録証明事業は、法12条4項の知識及び能力を有すると認められることを証明する事業として、施行規則15条から29条までの規定により大臣の登録を受けたものです。賃貸不動産経営管理士の資格制度は、この登録証明事業として運営されています。

4. 宅建士ルート（2号）の注意点

2号の要件は「宅地建物取引士」であることと「指定講習の修了」の二つがそろって初めて満たされます。宅建士の資格を持ち、管理業務の実務経験が十分にあっても、指定講習を修了していなければ2号には当たりません（その場合は1号の登録証明事業による証明を受けるルートを検討することになります）。選択肢エは、この講習修了の要件を落としている点が誤りです。

5. 実務上のポイント

業務管理者を選任する際は、①登録の拒否事由（6条1項1〜7号）に当たらないこと、②実務経験二年以上（又は大臣の認定）、③登録証明事業の証明又は宅建士＋指定講習修了、の三点を候補者ごとに書類で確認し、記録を残しておくことが大切です。業務管理者の全員が欠けると、その営業所・事務所では新たな管理受託契約を締結できなくなるため（12条2項）、要件を満たす後任候補を計画的に確保しておくことも求められます。