賃管士 管理実務 問52｜不動産物権変動と賃借権の対抗要件——登記と引渡し

正答はオです。

借地借家法31条は「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」と定めています。つまり、賃借権の登記がなくても、建物の引渡し（鍵の交付・入居等）があれば、その後にその建物を購入した新所有者にも賃借権を対抗できます。

アは誤りです。所有権の移転は当事者の意思表示のみで効力を生じ（民法176条）、登記は第三者に対抗するための要件です（177条）。イは誤りです。不動産登記法3条8号は賃借権を登記できる権利として明記しています。エは誤りです。31条は区分建物を除外していません。ウは誤りです。権利の登記は原則として共同申請です（不動産登記法60条）。

対抗要件の全体像:

各選択肢:

• ア（誤）: 176条により、所有権の移転は当事者の意思表示のみで効力を生ずる。登記は第三者に対抗するための要件（177条）であって、当事者間の効力発生の要件ではない。
• イ（誤）: 不動産登記法3条8号は「賃借権」を登記することができる権利として明記している。
• オ（正・正答）: 借地借家法31条どおり。建物賃貸借は引渡しにより対抗力を取得できる、民法177条の原則（登記が必要）に対する重要な特則。
• エ（誤）: 31条は「建物の賃貸借」一般に適用され、区分建物（マンションの専有部分）の賃貸借を除外する規定はない。
• ウ（誤）: 不動産登記法60条により、権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者（賃借人）と登記義務者（賃貸人）が共同してしなければならない。

【物権変動の対抗要件の原則と賃借権の特則の関係】

1. 民法177条の原則

民法176条は、物権の設定及び移転は「当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。売買契約によってオーナーが建物を売却した場合、所有権は登記をしなくても当事者間では移転します。そのうえで177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法…その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めています。登記は、当事者以外の第三者に権利の変動を主張するための要件（対抗要件）であり、所有権の移転、抵当権の設定などの物権変動一般に適用されます。

2. 賃借権と登記

賃借権は本来、債権（賃貸人に対して目的物を使用収益させることを求める権利）であって物権ではありませんが、不動産登記法3条8号は「賃借権」を登記することができる権利として明記しており、賃借権についても登記制度が用意されています。民法605条は「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる」と定めています。

もっとも、権利に関する登記の申請は登記権利者（賃借人）と登記義務者（賃貸人）の共同申請が原則であり（不動産登記法60条）、賃貸人の協力がなければ賃借権の登記はできません。このため、住宅の賃貸借で賃借権の登記がされることは多くありません。

3. 借地借家法31条による特則

このような実務上の困難を踏まえ、借地借家法31条は「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」と定め、賃借人保護のための特則を設けています。すなわち、賃借人が建物の引渡し（鍵の交付・入居など）を受けていれば、賃借権の登記がなくても、その後にその建物の所有権を取得した第三者（買主等）に対して賃借権を対抗できます。

この31条の特則により、住宅の賃貸借実務では、賃借権の登記を行わなくても、入居（引渡し）によって事実上十分な対抗力を確保できることになり、賃借権の登記は実務上あまり利用されていません。

4. 適用範囲——区分建物への適用

31条は「建物の賃貸借」を対象としており、条文上、戸建て・共同住宅・区分建物（マンションの専有部分）といった建物の種類による区別は設けられていません。したがって、マンションの一室を賃借している場合であっても、引渡しを受けていれば、区分所有建物の売買・競売等により新たな区分所有者が現れた場合にも、賃借権を対抗することができます。

5. 実務上の留意点

管理業者は、オーナーの物件が売却された場合、賃借人（入居者）が売却より前に引渡しを受けていれば、賃借権を新所有者に対抗できることを前提に、賃貸借契約の継続について賃借人へ説明することになります。

注意したいのは、対抗できるかどうかが「どちらが先に対抗要件を備えたか」で決まる点です。31条が対抗できる相手は「その後その建物について物権を取得した者」です。引渡しより前に抵当権の設定登記がされていた建物が競売された場合、賃借人はその抵当権に後れる賃借権を買受人に対抗できません。このときは民法395条により、競売手続の開始前から使用している賃借人等は、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで建物の引渡しを猶予されるにとどまります。また、賃借人がまだ引渡し（入居）を受けていない段階（契約締結後・入居前）では31条の対抗力は生じていないため、その間に物件が譲渡された場合の法律関係にも注意が必要です。