賃管士 管理実務 問55｜住宅の貸付けの消費税非課税——別表第二第十三号と除外される場合

正答（誤っているもの）はアです。

別表第二第十三号は、住宅の貸付けを非課税としつつ「一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く」としています。その政令である消費税法施行令16条の2は、貸付けの期間が1月に満たない場合と、旅館業に係る施設の貸付けに当たる場合を除外しています。期間が1月未満なら、契約で居住用と明らかにしていても非課税にはなりません。

イ・ウは十三号の定義と括弧書、エは施行令16条の2、オは6条1項のとおりで、正しい記述です。

住宅の貸付けが非課税になるための要件:

各選択肢:

• ア（誤・正答）: 施行令16条の2により、貸付期間が1月に満たない場合は非課税の対象から除かれる。契約で居住用と明らかにしていても結論は変わらない。
• イ（正）: 十三号の「住宅」の定義どおり。
• ウ（正）: 十三号の括弧書どおり。
• エ（正）: 施行令16条の2どおり。旅館業に係る施設の貸付けに当たる場合は、期間にかかわらず除外される。
• オ（正）: 6条1項どおり。

【住宅の貸付けの非課税——要件と除外の読み方】

1. 非課税の仕組み（6条1項・別表第二）

消費税法6条1項は「国内において行われる資産の譲渡等のうち、別表第二に掲げるものには、消費税を課さない」と定めています。別表第二には、土地の譲渡及び貸付け（1号）など、課税になじまない取引や政策的に非課税とする取引が並んでおり、住宅の貸付け（13号）もその一つです。

2. 「住宅」の範囲と用途の要件（十三号）

十三号の「住宅」は「人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分」です。店舗併用住宅のように一つの建物に居住用と事業用が混在する場合、非課税となるのは居住用の部分の貸付けです。

用途については、契約で「人の居住の用に供することが明らかにされている場合」に限るとしつつ、括弧書で、契約で用途が明らかにされていなくても「貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合」を含めています。契約書に用途の記載がなくても、実際に入居者が生活の本拠として使っていることが明らかであれば非課税の対象になり得ます。

3. 除外される場合（施行令16条の2）

十三号は「一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く」とし、施行令16条の2が次の二つを定めています。

• 住宅の貸付けに係る期間が1月に満たない場合
• 当該貸付けが旅館業法に規定する旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合

前者は期間で、後者は施設の性質で判断します。旅館業に係る施設の貸付けであれば、期間が1月以上でも非課税にはなりません。

4. 実務上の留意点

管理業者がオーナーの消費税の区分を整理する場面では、次の順で確認すると間違いが減ります。

1. 貸し付けているのは「住宅」（居住用の家屋又は居住用部分）か（店舗・事務所は住宅に当たらない）

2. 契約で居住用と明らかにされているか、又は状況から居住用と明らかか

3. 貸付期間が1月未満ではないか、旅館業に係る施設の貸付けではないか

家賃が非課税かどうかは、オーナーの課税売上の計算や、仕入税額控除の計算にも影響します。短期で貸す契約形態を導入するときは、この除外規定に当たらないかを事前に確認しておく必要があります。